Il pignoramento immobiliare NON si estingue alla quarta asta

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Nel 2016 è girata per la rete (per i motivi che spiegheremo in seguito) una autentica bomba sulle aste immobiliari, ossia che dopo tre tentativi andati deserti se ne sarebbe tenuto un quarto, a prezzo libero (tra l’altro a prezzo libero avrebbe potuto significare che si poteva aggiudicare un immobile anche con 100 euro, motivo per cui chi scrive dubita … Continue reading

Opposizione allo sfratto, ordinanza provvisoria di rilascio e procedura conseguente al mutamento del rito

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Il procedimento per convalida di sfratto ha natura sommaria ed è disciplinato agli artt. 657 e ss del c.p.c.. È attivabile dal locatore in diverse ipotesi, tra cui rientra quella in cui il conduttore sia moroso nel pagamento di alcuni canoni. In tal caso il locatore potrà notificare un atto di citazione al conduttore, che avrà da tale data 20 … Continue reading

Quanto costa un pignoramento immobiliare

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Un creditore munito di titolo esecutivo attestante un determinato di credito, dopo la notifica di un atto di precetto, col quale viene intimato al debitore di pagare entro un termine non inferiore a 10 giorni, qualora non sia riuscito bonariamente ad ottenere la soddisfazione delle proprie legittime pretese creditorie, può procedere con una procedura di espropriazione forzata sui beni di … Continue reading

Art 495 cpc: la conversione del pignoramento nell’esecuzione immobiliare

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L’art. 495 cpc disciplina l’istituto della conversione del pignoramento. . In tal modo, dunque, si avrà una continuazione della procedura esecutiva immobiliare, ma su un bene diverso, ovvero su una somma denaro (non è concessa, dunque, quando oggetto del pignoramento è già una somma di denaro, mentre è ammessa in caso di pignoramenti di crediti). La conversione del pignoramento costituisce, … Continue reading

Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva

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Quando viene pignorato un bene immobile, come noto, viene costituito sul medesimo un vincolo di indisponibilità, per evitare, appunto, che il debitore possa disporne liberamente, sottraendo, così, ai creditori una fonte di soddisfazione delle proprie ragioni creditorie. Dalla vendita giudiziaria, dunque, il creditore spera e conta di ottenere le somme che gli spettano. Ma il risultato potrebbe anche non essere … Continue reading

Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa

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Il piano del consumatore è uno dei tre strumenti previsti dalla legge 3/2012 (come modificata dal D.L. 179/2012) per comporre la crisi da sovraindebitamento dei soggetti non sottoponibili al fallimento, al fine di giungere alla loro esdebitazione (ossia la cancellazione di tutti i debiti contratti). La legge prevede appunto tre possibili procedure per giungere alla esdebitazione del soggetto sovraindebitato: 1) … Continue reading

L’aggiornamento Istat nella locazione commerciale, nullità della richiesta automatica, la data da cui calcolare gli aggiornamenti, la prescrizione del diritto a richiedere gli arretrati e quando è ammesso l’adeguamento al 100%

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La nullità della richiesta automatica In merito alla possibilità di inserire una clausola nel contratto di locazione commerciale che prevede l’aggiornamento automatico (senza richiesta del locatore), nonostante tale clausola sia molto frequente, la Cassazione si è espressa più volte in senso contrario, per tutte si legga Cass 3014/2012 che ha statuito che “la clausola di un contratto di locazione con la … Continue reading

L’atto di precetto contenuto, spese, termini e opposizione

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L’atto di precetto contenuto, spese, termini e opposizione Cosa è il Precetto Il primo comma dell’art. 480 c.p.c.chiarisce che l’atto di  precetto:“consiste nell’intimazione di adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo entro un termine non minore di dieci giorni, con l’avvertimento che in mancanza, si procederà all’esecuzione forzata”. Il precetto è, sostanzialmente, l’atto attraverso il quale il creditore manifesta la propria … Continue reading

I limiti a Equitalia nell’esecuzione immobiliare: quando può pignorare l’immobile e le conseguenze in caso di pagamento dei creditori privati quando l’agente della Riscossione è intervenuto nella procedura .

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La normativa relativa al comportamento della società di riscossione Equitalia all’interno delle procedure esecutive immobiliari è racchiuso nella sezione V del D.P.R 29.09.1973 n. 602. In particolare all’art. 76, così come modificato dall’art. 52 D.L. 21.6.2013 n. 69. In tale norma si dispone che l’agente della riscossione (Equitalia) non può dare corso ad un procedimento di esecuzione immobiliare se l’immobile … Continue reading

Opponibilità nell’esecuzione immobiliare del provvedimento di attribuzione del diritto di abitazione della casa coniugale, escursus giurisprudenziale fino alla sentenza 7776 del 2016 della Corte di Cassazione

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Con l’entrata in vigore del D. Lgs. n. 154 del 28 dicembre 2013, la materia dell’assegnazione della casa familiare è attualmente disciplinata dall’art. 337-sexies del codice civile (che non ha apportato modifiche, se non nell’ultima parte, rispetto all’abrogato art. 155-quater), col quale il nostro legislatore conferma l’importanza dell’ambiente domestico, inteso come “il centro degli affetti, degli interessi e delle consuetudini … Continue reading

La direttiva mutui dell’UE e le misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato

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Molti erroneamente ritengono che il pignoramento immobiliare sia  indirizzato unicamente a favorire i creditori a discapito del povero debitore esecutato, ma non è così, infatti gli interessi sottesi alla procedura esecutiva, alla efficacia, efficienza e migliore realizzazione del credito sono direttamente o indirettamente legati sia al prezzo di aggiudicazione sia alla posizione stessa del debitore. Evitare la vendita dell’immobile del … Continue reading

Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare

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L’esecuzione immobiliare ha inizio con la notifica dell’atto di pignoramento e successiva trascrizione presso l’Ufficio del Territorio (gia’ Conservatoria dei Registri Immobiliari) di un atto nel quale si indicano, gli estremi richiesti del Codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato che si intende sottoporre ad esecuzione e consiste in un’ingiunzione che l’Ufficiale Giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto … Continue reading

Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento

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Affrontiamo oggi l’argomento del deposito tardivo dell’istanza di vendita e della conseguente cessazione dell’efficacia del pignoramento ex art. 497 c.p.c. contestabili con opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 cpc, mettendo a disposizione dei nostri lettori anche la copia dell’opposizione da poter usare come modello ed il relativo provvedimento del Ge che ha ordinato in un caso concreto la cancellazione del … Continue reading

Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento  

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Le locazioni trovano la loro disciplina tanto nel Codice Civile quanto in diverse leggi specifiche (L. 392/78 e L. 431/1998 e successive modifiche). Il combinato disposto agli artt. 1453 e 1455 del Codice Civile, prevede che nei contratti a prestazioni corrispettive (tra cui rientra il contratto di locazione) quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può chiedere … Continue reading

Opposizione agli atti esecutivi per nullità della notifica dell’atto di precetto (il mancato raggiungimento dello scopo)

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Il precetto è un atto del creditore, con il quale intima il debitore ad adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo. A quest’ultimo viene concesso un termine massimo di 10 giorni, a scadenza dei quali, in caso di mancato adempimento, il creditore potrà procedere con il pignoramento. Ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 480 c.p.c. l’atto di precetto va notificato alla parte … Continue reading

La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012.

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sospensione

(entro 10 secondi sarai reindirizzato nella pagina aggiornata del sito dello studio per non attendere clicca Qui) Molteplici sono le utilità apportate dalla legge sulla composizione della crisi da sovraindebitamento (legge 3/2012, così come modificata dal D.L. 179/2012), dirette a salvaguardare, oltre gli interessi del debitore, anche quelli dei singoli creditori. E’ bene ricordare, intanto, che il procedimento di composizione … Continue reading

Contratto preliminare: La Fideiussione del Costruttore

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Fideiussione costruttore

Ci occupiamo oggi, in approfondimento all’ultimo convegno sul tema delle tutele relative al contratto preliminare, della delicata materia della tutela del promissario acquirente di un immobile in costruzione. LA FIDEIUSSIONE DEL COSTRUTTORE La norma di riferimento è l’art. 2 del D.Lgs. n. 122 del 2005 che ha stabilito che “All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento … Continue reading

L’azione di manutenzione: tempi e procedura

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Azione di manutenzione

L’azione di manutenzione è prevista dall’art. 1170, c. 1°, c.c. il quale dispone che: “chi è stato molestato nel possesso di un immobile, di un diritto reale sopra un immobile o di una universalità di mobili può, entro l’anno dalla turbativa, chiedere la manutenzione del possesso medesimo”. Quindi 1) Il possessore (non il detentore), 2) di un bene immobile, può … Continue reading

Locazione immobile in comproprietà: tassato solo il comproprietario che compare nel contratto

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Locazione comproprietà

  La  Commissione tributaria provinciale di Caltanissetta con la  sentenza 1039/03/14 depositata il 16 dicembre 2014 ha riaffermato il principio già pacificamente espresso dalla Corte di Cassazione (si vedano le sentenze Cass. Sez. 3, n. 8840 del 2007, 15433 del 2011 e n. 20371 del 2013) per il quale il rapporto derivante dal contratto di locazione e che si instaura tra … Continue reading

Cosa sono i contratti Atipici o Innominati

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Contratti Atipici

(entro 10 secondi sarai reindirizzato nella pagina aggiornata del sito dello studio per non attendere clicca Qui) I contratti Atipici o Innominati sono quei contratti che attraverso l’uso di differenti tipologie di contratti tipici raggiungono uno scopo diverso ed ulteriore, ma chiaramente meritevole di tutela per l’ordinamento giuridico. Le figure contrattuali innominate o atipiche sono, in linea di principio, sottoposte … Continue reading

Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta- La sospensione del Pignoramento

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Opposizione agli atti esecutivi

L’opposizione agli atti esecutivi, regolata dall’articolo 617 del codice di procedura civile,  è definita anche opposizione formale perchè è lo strumento attraverso il quale si contestano i vizi formali di ogni singolo atto del processo di esecuzione. Con questo tipo di opposizione si va a contestare dunque la legittimità delle modalità con cui l’azione esecutiva si svolge e quindi la regolarità formale di ogni … Continue reading

Art 660 cpc, la notifica dello sfratto per morosità, Guida a tempi e cautele

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Art 660 cpc

Art 660 cpc, la notifica dello sfratto per morosità, Guida a tempi e cautele Lo sfratto è spesso sottovalutato in quanto essendo un procedimento sommario è ritenuto erroneamente, da chi è poco esperto della materia, più semplice, in realtà alcuni aspetti procedurali  e le relative cautele previste dal legislatore, in particolar modo in tema di notificazione ex art 660 cpc, … Continue reading

Contratto di Rent to buy – Prime note sull’art 23 del Decreto Legge 133/2014 – “SBLOCCA ITALIA”

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rent to buy

Oggi pubblichiamo  un nuovo interessantissimo contributo del Notaio Camardella (con sede in Brescia, riferimento del nostro Studio per il Nord Italia) sul tema dell’Affitto con riscatto (o Rent to Buy) con un primo commento sul  recentissimo art. 23 D.L. 133/2014 , che lo ha regolamentato e tipizzato. La norma introdotta in questi giorni con il decreto legge 133/2014 cd “Sblocca … Continue reading

Affitto in nero: ottenuto il primo sfratto da un contratto non registrato dopo l’art. 5 comma 1-ter della L.80/14, vediamo come fare

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Affitto in nero: ottenuto il primo sfratto da un contratto non registrato dopo l’art. 5 comma 1-ter della L.80/14, vediamo come fare In occasione del nostro primo sfratto (ancora una volta primi in Italia) ottenuto rispetto a un contratto registrato all’Agenzia delle Entrate ex art. 3 commi 8 e 9 dlgs 23/2011, a soli 12 giorni dal 28 maggio data di … Continue reading

Affitto in nero, tutto come previsto: La Corte Costituzionale dichiara illegittimo il dlgs 23/2011

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La Corte Costituzionale con la sentenza n. 50/2014 ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 che prevedeva  che “Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: … c) a … Continue reading

Affitto oltre la fideiussione: le forme di garanzia atipiche

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Garanzia

(entro 10 secondi sarai reindirizzato nella pagina aggiornata del sito dello studio per non attendere clicca Qui)    Prendiamo spunto da una  richiesta  oggetto di una recente consulenza per affrontare (dopo quello delle forme di garanzia classiche dell’affitto consultabile a questo link “Fideiussione contrattuale, bancaria e assicurativa nell’affitto, i costi” ) l’interessante tema delle forme  di garanzia atipiche. Il quesito posto … Continue reading

Come impedire che le tasse erodano fino al 70% dell’affitto

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In pratica, il Fisco, si prende dal 54% al 72,5% del canone. E questo a condizione che l’inquilino sia puntuale con i pagamenti, perché in caso di morosità il tax rate diventa ancora più alto, dal momento che le imposte si pagano sul canone pattuito, e non su quello incassato…vediamo come evitarlo.. Continue reading

Affitto in nero gli errori più comuni e la tutela del Proprietario

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Affitto in nero

Non registrare il contratto di locazione è la soluzione adottata da moltissimi proprietari per risparmiare le tasse, Il risparmio è considerevole se va tutto bene, ma in tempi in cui il legislatore sta incentivando in ogni modo gli inquilini a denunciare, è diventato veramente un rischio enorme per il proprietario che potrebbe esser costretto a pagare salatissime sanzioni amministrative oltre a ritrovarsi un inquilino che per 8 anni può occupare l’immobile quasi gratuitamente. Come tutelarsi allora da queste norme e da alcuni inquilini… Continue reading

Cedolare secca conviene rispetto all’Irpef ma i Contratti Atipici hanno un maggior Risparmio Fiscale

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Quali sono i vantaggi fiscali della Cedolare secca rispetto all’IRPEF e quali gli svantaggi rispetto ad altri tipi di contratto – valutazioni fiscali e contrattuali… Continue reading

Risparmiare le tasse sui tuoi immobili in affitto

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Il contratto di locazione è la peggiore soluzione per chi vuol tenere a reddito il proprio immobile sia per la sua scarsa flessibilità (temporale ad esempio, 4+4, 6+6 e se uno ha esigenze differenti non ha alcuna possibilità di scelta), che soprattutto per le tasse che locatore e conduttore (in minima parte) sono costretti a pagare!! Il nostro studio si è … Continue reading

Sfratto per morosità il problema fiscale dei canoni non percepiti, La Risoluzione per inadempimento

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Sfratto per morosità e tasse

  Sfratto per morosità il problema fiscale dei canoni non percepiti, La Risoluzione per Inadempimento Il problema del pagamento delle tasse sui canoni non percepiti per la morosità del conduttore è uno di quelli che spesso spingono i proprietari immobiliari a rinunciare a mettere a reddito il proprio immobile per evitare che oltre al danno del mancato incasso dei canoni … Continue reading

Come risparmiare imu e irpef sui tuoi immobili

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tasse immobile

    Imu e Irpef sui tuoi immobili in locazione, come risparmiarle in modo del tutto legale, è davvero possibile? Ed è possibile sia relativamente alle seconde abitazioni che ad affitti di tipo commerciale, vale a dire uffici e negozi? La risposta è certamente positiva, per l’Imu il risparmio è indubbiamente fattibile relativamente alle seconde abitazioni ed in alcuni casi … Continue reading

Vizi occulti dell’immobile acquistato: come tutelarsi

Può capitare che, dopo l’acquisto di un immobile, si rivelino dei vizi prima ignorati. La legge concede degli strumenti di tutela al neo-proprietario che si ritrovi con un bene difforme da quello che credeva di aver acquistato, che si differenziano a seconda che siano utilizzabili nei confronti del mero venditore o del costruttore. Per ottenere giustizia nei confronti della ditta … Continue reading

Affitto di azienda: cosa fare in caso di morosità dell’affittuario

Il contratto d’affitto d’azienda rappresenta uno strumento molto utilizzato nella prassi, attraverso cui un soggetto “concedente” trasferisce ad un soggetto “affittuario” il diritto di godimento dell’azienda (o di un ramo di essa) a fronte del pagamento di un canone periodico e per un periodo di tempo determinato. Si tratta però di un contratto poco disciplinato dalla legge, il che crea … Continue reading

IMU nel leasing immobiliare, la risoluzione anticipata libera l’utilizzatore dal pagamento dell’imposta

Nella vigenza di contratto di leasing immobiliare stipulato fra una società di leasing ed un utilizzatore, in base all’art. 9 co. 1 del d.lgs. n. 23/2011, l’imposta municipale unica (IMU) sarà dovuta dall’utilizzatore. Ciò si spiega alla luce di quello che è il presupposto dell’IMU, ovvero il possesso del bene: in tal caso l’immobile è difatti posto nella piena disponibilità … Continue reading