Affitto di azienda: cosa fare in caso di morosità dell’affittuario

Il contratto d’affitto d’azienda rappresenta uno strumento molto utilizzato nella prassi, attraverso cui un soggetto “concedente” trasferisce ad un soggetto “affittuario” il diritto di godimento dell’azienda (o di un ramo di essa) a fronte del pagamento di un canone periodico e per un periodo di tempo determinato.

Si tratta però di un contratto poco disciplinato dalla legge, il che crea dubbi su come tutelare il concedente nel caso in cui l’affittuario sospenda il pagamento del canone.

Talvolta peraltro capita che il il titolare dell’azienda sia anche titolare dell’immobile dove si svolge l’attività aziendale, e si chiede se poter procedere allo sfratto per morosità, ed in caso contrario se e quali strumenti altrettanto rapidi esistano e come utilizzarli.

Premesso che lo sfratto per morosità in tali casi non è possibile (diverso sarebbe se il titolare o affittuario dell’azienda si limitasse a non pagare il canone di locazione previsto per l’immobile dove svolge l’attività aziendale).

In caso di affittuario moroso il concedente potrà agire per la risoluzione del contratto:

  • o in forza di eventuali clausole risolutive espressamente inserite nel contratto;
  • o avvalendosi dell’art. 1453 c.c., che gli consente di richiedere la risoluzione del contratto non avendo la controparte adempiuto alle sue obbligazioni (al versamento cioè del canone).

Entrambe sono azionabili dinanzi ad un giudice, in un giudizio di merito, all’esito del quale l’autorità giudiziaria accerterà la risoluzione del contratto e disporrà la restituzione del bene all’originario proprietario.

Tale fase è però caratterizzata da tempi lunghi, mentre nelle more il concedente generalmente ha interesse a poter disporre il prima possibile del bene, onde limitare conseguenze negative dovute al suo mancato possesso.

Ecco perché oggi si ritiene che, per garantire appieno tale soggetto, gli si debba assicurare tutela anche in fase cautelare. Due sono gli strumenti utili a tale fine:

  • Il sequestro giudiziario ex art. 670 c.p.c
  • Il provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c.

Il ricorso ad una misura piuttosto che all’altra dipende dalle peculiarità del caso concreto e dal fine che il concedente vuole realizzare.

 

Nel caso in cui quest’ultimo intenda semplicemente evitare che l’azienda possa essere o alterata nella sua destinazione, o perdere valore, o anche ove voglia semplicemente l’adempimento del canone periodico pattuito, la misura ex art. 670 c.p.c. appare da preferire.

Il sequestro giudiziario consiste infatti in un provvedimento conservativo di custodia o di temporanea gestione del bene controverso.

Presuppone l’esistenza di una controversia sulla proprietà o sul possesso del bene, e la sola opportunità di provvedere alla custodia o alla gestione temporanea del bene.

Impedisce all’affittuario di poter utilizzare il bene, modificandone così lo stato o la destinazione economica a danno del concedente, ed assicurando l’utilità di un futuro provvedimento decisorio e la fruttuosità della relativa esecuzione coattiva.

Nel disporre questo strumento il giudice nomina un custode giudiziario, suo ausiliario.

Quest’ultimo è per legge autorizzato al solo compimento di atti di ordinaria amministrazione, ovvero quelli che hanno lo scopo di conservare o migliorare il bene su cui incidono.

Gli atti di straordinaria amministrazione, che modificano o alterano la consistenza del bene (es. classico: la vendita dell’azienda), restano invece vincolati ad espressa e analitica autorizzazione da parte del giudice all’atto della nomina del custode.

Discorso diverso invece nel caso in cui il concedente ambisca ad ottenere la disponibilità materiale del bene, ad esempio per il suo reinserimento all’interno della propria attività economica.

In tal caso la misura da preferire è quella ex art. 700 c.p.c.: esso ha difatti natura atipica, ovvero il giudice potrà disporre il provvedimento più idoneo ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito, scongiurando vulnus di tutela in capo al ricorrente.

Inoltre, altro grande vantaggio di questo strumento è che permette di evitare la necessaria instaurazione di un giudizio di merito e mantenere al contempo in vita il provvedimento ottenuto.

Ciò in forza dell’applicazione dell’art. 669 octies comma 6 c.p.c., norma che consente al provvedimento cautelare di produrre i suoi effetti finché non verrà messo in discussione in un giudizio di merito.

Sulla base di queste premesse, nel caso di morosità dell’affittuario, ci si potrebbe domandare del perché ricorrere ad un sequestro giudiziario quando invece con un provvedimento d’urgenza si può ottenere, in fase cautelare, una tutela così piena ed incisiva.

Ebbene la risposta si cela in quelli che sono i presupposti dell’art. 700 c.p.c.

Trattasi di misura di natura residuale, ovvero cui ricorrere solo ove non siano certamente applicabili le altre misure cautelari immaginate nel Codice Civile dal legislatore.

Ma soprattutto, trattasi di misura che può essere concessa solo ove il ricorrente provi la fondatezza della sua pretesa e l’esistenza di un pregiudizio grave ed irreparabile a suo danno durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria.

Appare evidente come problematica sia proprio la prova della sussistenza di questo pregiudizio grave ed irreparabile in capo al concedente, che spesso ha interesse a contrastare eventuali perdite economiche, ma difficilmente in grado di danneggiarlo in modo grave ed irreparabile.

Ecco che allora talvolta lo strumento preferibile da utilizzare è proprio il sequestro giudiziale, che pone in capo al ricorrente l’onere ben più semplice di provare la sola “opportunità” di provvedere alla custodia o alla gestione temporanea del bene.

In altri termini, se la minore incisività del 670 c.p.c. è bilanciata dal minor rigore dei requisiti da provare, l’enorme flessibilità applicativa dell’art. 700 c.p.c. è invece bilanciata dalla necessità di provare un danno grave ed irreparabile che difficilmente sussiste nel caso di morosità dell’affittuario.

Ragion per cui, come suddetto, l’uso di una misura cautelare piuttosto dell’altra sarà subordinato ad un attento esame delle peculiarità della situazione in oggetto e dagli scopi che il concedente intende raggiungere attraverso esse.

Tutto ciò trova accoglimento anche nella più recente giurisprudenza di merito, la quale riconosce l’applicabilità o di un sequestro giudiziale o di un provvedimento d’urgenza proprio sulla base del medesimo ragionamento. Esemplificative in questo senso sono:

  • Ordinanza Tribunale di Verona del 12.06.15: “il rimedio del ricorso all’art. 700 c.p.c. appare quello più̀ funzionale ad assicurare la restituzione dell’azienda nel più breve tempo possibile al fine di consentire la ripresa di una piena funzionalità̀ ed operatività̀, obiettivi, questi, che non potrebbero essere assicurati da un provvedimento di sequestro giudiziario, volto piuttosto alla conservazione del bene per impedirne deterioramenti, alterazione o la sottrazione” (c.f.r. Ordinanza Tribunale di Udine del 7.1.2013; ordinanza del Tribunale di Padova del 25.05.16).
  • Ordinanza Tribunale di Brescia dell’11.02.16: “Appare sufficiente – ai fini del periculum in mora in materia di sequestro giudiziario – che lo stato di fatto esistente in pendenza di giudizio comporti la possibilità che si determinino situazioni tali da pregiudicare l’attuazione del diritto controverso a prescindere dal timore di sottrazione, alterazione o dispersione dei beni stessi. Ciò che viene comunemente inteso come “periculum in mora” (e cioè il pregiudizio grave e imminente) non costituisce condizione necessaria per la concessione del sequestro, atteso che lo stesso art.670 c.p.c. richiede semplicemente ragioni che rendano opportuna la custodia. L’opportunità di conservazione del bene non richiede un pericolo attuale di sottrazione, ma è sufficiente che si prospetti una semplice possibilità di pregiudizio tale che al termine della lite la parte istante non riuscirebbe ad ottenere il vantaggio eventualmente riconosciutole.” (f.r. Ordinanza del Tribunale di Roma del 27 luglio 2017).Avv. Carlo Vinci(collaboratore dello Studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)Per saperne di più sullo sfratto si legga  “Lo sfratto per morosità, modalità, tempi, costi, risparmio fiscale e soluzioni per accelerarlo o salvare Casa”) .Sul decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione si legga “Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione

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