Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione

Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo canoni locazioneIl nostro legislatore dà la facoltà al locatore, nel caso voglia intimare al conduttore lo sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.), di ottenere un’ingiunzione di pagamento per i canoni pregressi e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto.

Questa possibilità è prevista espressamente dall’art. 664 c.p.c. in combinato disposto con l’art. 658 c.p.c. che consente  al locatore di chiedere al giudice, nello stesso atto in cui intima al conduttore moroso lo sfratto, l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Il procedimento che sarà instaurato ai sensi dell’art. 664 c.p.c. sarà autonomo e distinto rispetto a quello di convalida di sfratto per morosità ma comunque resta ad esso collegato, nel senso che il presupposto del primo sarà la convalida richiesta nel secondo.

Tutto ciò sempre che il locatore non voglia instaurare, per il recupero dei canoni locatizi spettantegli, un autonomo e separato giudizio ai sensi dell’ art. 669 c.p.c., o non voglia chiedere, un decreto ingiuntivo ex art. 633 c.p.c.

Ma il vantaggio di tale tipo di ingiunzione ex art. 664 cpc, rispetto al decreto ingiuntivo previsto e disciplinato dall’art. 633 c.p.c, si ravvisa nella circostanza che tale provvedimento è immediatamente, seppur provvisoriamente, esecutivo ex lege.

Ma cosa significa “immediatamente esecutivo ex lege”?

Significa che il decreto emesso sarà titolo esecutivo ai sensi dell’art. 474 c.p.c. e quindi strumento necessario per iniziare l’esecuzione forzata e che sarà titolo ipotecario per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale ex art. 655 c.p.c. ferma restando la possibilità del conduttore moroso/ingiunto di proporre opposizione nei quaranta giorni successivi alla sua emissione.

L’espressione ex lege denota un’esecutività “congenita” del decreto stesso, una qualità intrinseca che discende automaticamente dalla sua emissione (ope legis), differenziandosi dall’esecutività ope iudicis che presuppone un ulteriore provvedimento del giudice di autorizzazione o concessione dell’esecutorietà stessa.

Una volta emesso, il decreto sarà apposto in calce ad una copia del ricorso presentato e sarà immediatamente esecutivo restando opponibile, ex art. 645 c.p.c., da parte del conduttore moroso nei 40 giorni successivi alla sua emissione.

E’questo uno degli sporadici casi previsti dal nostro ordinamento giuridico di “condanna in futuro”, in quanto, l’emissione di tale tipo d’ingiunzione, consente al giudice adito di pronunciare “decreto di ingiunzione per l’ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto”: pertanto  la condanna è richiesta per crediti futuri, in quanto  si è alla presenza di un inadempimento in atto (quello relativo ai canoni scaduti), il che rende verosimile o probabile che l’inadempimento si estenderà ai crediti futuri;

Fin qui abbiamo esaminato le norme di legge sul tema, affrontiamo ora un attimo come nella pratica si comportano i tribunali italiani al riguardo.

Va detto che sebbene la legge sembri molto chiara non esistono orientamenti univoci quanto alla concessione della provvisoria esecutività dei decreti ingiuntivi chiesti ex art. 664 cpc, alcuni tribunali tendono infatti a concederla ed altri no ( e spesso nell’ambito dello stesso tribunale ci sono giudici con orientamenti diversi).

Quanto alla questione della condanna in futuro per i canoni non scaduti si pone spesso un problema di ordine pratico in quanto il giudice abitualmente condanna “al pagamento dei canoni scaduti nonché all’ammontare dei canoni a scadere sino alla esecuzione dello sfratto”, e per esecuzione dello sfratto alcuni intendono il termine fissato dal giudice (non inferiore a 30 giorni ex art. 663 II comma)  in sede di ordinanza di convalida per cominciare l’esecuzione (alcuni provvedimenti citano espressamente il termine fissato per cominciare l’esecuzione), mentre a norma di legge (cfr art. 1591 cc) il conduttore è tenuto a pagare il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna e pertanto il decreto ingiuntivo dovrebbe ricomprendere i canoni fino all’effettivo rilascio dell’immobile, che spesso è diversi mesi successivo alla data fissata per l’esecuzione,  pertanto si può essere spesso  costretti a richiedere un secondo decreto ingiuntivo per i canoni che vanno dalla data fissata per l’esecuzione e quella dell’effettivo rilascio.

P. Avv. Angelo Manuel Fonzo

(collaboratore dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Il decreto ingiuntivo (per saperne di più su questo strumento processuale si legga anche Decreto Ingiuntivo: cos’è, condizioni di ammissibilità, procedura e termini per l’opposizione ) costituisce un titolo esecutivo e come tale per poterlo mettere effettivamente in esecuzione è necessario redigere un atto di precetto (si legga al riguardo L’atto di precetto contenuto, spese, termini e opposizione) e successivamente a questo potrà partire l’esecuzione vera e propria, se si trattasse di una esecuzione immobiliare si legga «Pignoramento immobiliare costi e tempi dopo le modifiche dei Dl 132/14, 83/15 e 59/16- Soluzioni per Salvare casa» 

Per saperne di più sullo sfratto si legga anche “Lo sfratto per morosità, modalità, tempi, costi, risparmio fiscale e soluzioni per accelerarlo o salvare Casa”) .

Se hai un immobile commerciale da liberare e vuoi sapere i tempi necessari a farlo leggi anche “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia o per sapere dopo quanti canoni impagati puoi procedere allo sfratto e se è sanabile la morosità in questo tipo di locazioni leggi Contratto di Locazione commerciale: la sanatoria della morosità e il Grave inadempimento  o chiamaci  se vuoi farlo nel più breve tempo possibile e nel preventivo gratuito ti indicheremo anche i tempi di massima, più bassi della media, che potrai impiegare grazie alla nostra esperienza nel settore.

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