Espropriazione dei beni in comproprietà, tutela del debitore esecutato

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Espropriazione dei beni indivisi, tutela del debitore esecutato

Molto frequente è l’ipotesi in cui la procedura esecutiva travolge dei beni di cui vi è contitolarità del diritto in quanto il bene oggetto di pignoramento appartiene a più soggetti. Quando un immobile ha più proprietari infatti, col pignoramento del medesimo, e quindi con l’instaurarsi della procedura esecutiva sul bene indiviso, viene intaccata anche la sfera giuridica di coloro i quali sono estranei rispetto alla situazione debitoria che ha dato origine all’esecuzione, attraverso l’espropriazione della quota del comproprietario “debitore/esecutato”. Tale incidenza nei confronti dei contitolari non esecutati si rivela sia durante il processo esecutivo con una serie di provvedimenti che possono limitare le facoltà dei singoli comproprietari (come la nomina di un custode); sia con la vendita/assegnazione del bene o quota, in cui si verifica la sostituzione del partecipante esecutato con il terzo acquirente/assegnatario.
Data l’importanza degli interessi in gioco, il legislatore agli artt. 180 disp. Att. c.p.c. e 599 c.p.c. dispone un obbligo a carico del creditore procedente di notificare un avviso del pignoramento ai comproprietari del bene pignorato, in cui, tra l’altro è anche contenuto il divieto di lasciar separare al debitore la sua parte di cose comuni senza ordine del giudice.
Ma, in ogni caso, come vedremo di seguito, il nostro ordinamento giuridico offre ai comproprietari di un immobile oggetto di una procedura esecutiva la possibilità, attraverso una serie di soluzioni, di non veder intaccare la propria quota sull’immobile.
L’art. 600 c.p.c. sancisce: “Il giudice dell’esecuzione, su istanza del creditore pignorante o dei comproprietari e sentiti tutti gli interessati, provvede, quando è possibile, alla separazione della quota in natura spettante al debitore [disp. att. 180]. Se la separazione non è chiesta o non è possibile, il giudice dispone che si proceda alla divisione a norma del codice civile, salvo che ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa, determinato a norma dell’articolo 568”.
Tre sono, dunque, le possibilità previste dalla norma sopra citata: la separazione della quota in natura; la vendita della quota indivisa; l’instaurazione del giudizio di divisione.
1) La separazione della quota in natura
Tale soluzione è quella preferita dal legislatore, anche se difficile realizzazione, e mira ad espropriare solo ed unicamente la quota del debitore, scindendola definitivamente dal resto. Solo dopo aver separato la quota, si procede con la vendita forzata della stessa o con l’assegnazione in pagamento secondo le normali disposizioni previste dal codice di rito.
Non potendo essere disposta d’ufficio dal giudice, essa va richiesta con una espressa istanza fatta o dal creditore procedente, o dai comproprietari, e sentiti tutti gli interessati.
Con la separazione in natura, dunque, la quota del bene indiviso spettante al debitore, viene convertita in una porzione concreta su cui andrà a concentrarsi l’esecuzione, lasciando libera la restante parte di spettanza degli altri contitolari del bene, che resterà ancora indivisa, con la conseguenza che il pignoramento si concentrerà solo sul bene attribuito in concreto al debitore esecutato in sostituzione della sua quota astratta, bene che poi verrà venduto o assegnato dal giudice dell’esecuzione secondo le norme della procedura espropriativa; su detta porzione di bene si concentrerà, dunque, l’ipoteca eventualmente costituita dal debitore sulla quota astratta (art. 2825 comma 1 c.c.).
Tale soluzione, comunque, deve essere caratterizzata da una buona dose di fattibilità, non prospettandosi la separazione in natura come soluzione generica ed universale, ma applicabile solo in presenza di determinati requisiti (si pensi ad un terreno altamente frazionato, oppure dalle caratteristiche morfologiche contorte, oppure ad un piccolo appartamento, ecc.).
Qualora la fattibilità della separazione in natura non sia configurabile, oppure non sia richiesta, il giudice potrà scegliere se procedere con un giudizio di divisione o disporre la vendita della quota indivisa, a norma dell’art. 600, II° co. c.p.c..
2) L’istaurazione del giudizio di divisione
Il giudizio di divisione è a tutti gli effetti un giudizio di cognizione vero e proprio. Esso, infatti, si svolge nelle forme del rito ordinario innanzi al giudice dell’esecuzione, ed è finalizzato a far cessare lo stato di comunione. Verrà svolto con la partecipazione del creditore pignorante e di tutti i condividenti.
Con la sua instaurazione, viene a determinarsi la sospensione del processo esecutivo, per esser poi riassunto, da parte del soggetto interessato (di solito il creditore procedente) secondo le indicazioni di cui all’articolo 627 c.p.c., ovvero mediante ricorso da presentarsi entro il termine perentorio stabilito dal giudice nel provvedimento con cui ha disposto la sospensione o, comunque, entro sei mesi dal passaggio in giudicato della sentenza di primo grado oppure dalla comunicazione della sentenza di appello che rigetta l’opposizione.
Regolarmente, salvo il caso di contestazioni, domande od eccezioni, il giudizio di divisione si conclude con la pronuncia di un’ordinanza con la quale può essere disposta una fra le tre differenti modalità di realizzazione dello scioglimento della comunione: a) assegnazione dell’intero bene al comproprietario che lo richiede (dietro versamento del prezzo di stima); b) la vendita dell’intero bene; c) l’attribuzione di porzioni concrete del bene a ciascun comproprietario (dietro eventuali versamenti di conguagli).
Non sempre la divisione è possibile. Tale soluzione implicherebbe pur sempre la “comoda divisibilità del bene”. Ciò non avviene quando, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l’aspetto strutturale, non è possibile realizzare porzioni suscettibili di: formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive; non richiedere opere complesse o di notevole costo; sotto l’aspetto economico-funzionale, non risultare sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell’intero.

3) Vendita di quota indivisa
La vendita della quota indivisa, e quindi senza apportare al un tipo di modifica sul piano oggettivo e soggettivo alla contitolarità del bene, non implica alcun tipo di separazione concreta della quota del debitore, ma, anzi, questa viene venduta nello stato in cui si trova, senza alcuna separazione dal resto della massa.
Lo stato di comunione, dunque, non viene sciolto ed il terzo acquirente/aggiudicatario definitivo o assegnatario della quota espropriata andrà a sostituirsi al debitore esecutato.
Costituisce una soluzione residuale, valutata concretamente dal giudice laddove lo stesso ritenga che il ricavato ottenibile dalla vendita fatta in questo modo sarà pari o superiore al valore della quota come determinato a norma dell’art. 568 c.p.c..

Esaminati dunque i tre possibili esiti dell’espropriazione dei beni indivisi andiamo a valutare nell’ottica di tutela del debitore esecutato che si trovi pignorato un immobile in comproprietà (solitamente con un familiare, moglie o marito, fratello o genitore) con altro soggetto che non sia a sua volta debitore.

Cosa può e soprattutto conviene fare al debitore esecutato che si trovi in una tale posizione?

In primo luogo va precisato che il debitore personalmente ha ben pochi poteri, in quanto il legislatore ha affidato le scelte al creditore ed ai comproprietari non esecutati, ma poichè come abbiamo appena sottolineato  i comproprietari sono quasi sempre stretti familiari del debitore, è chiaro che il debitore possa agire a propria tutela attraverso questi ultimi soggetti.

Come abbiamo infatti visto la legge da una preferenza alla separazione della quota in natura, separazione che in se non presenta grandi benefici per il debitore, il quale dunque laddove voglia indirizzare la procedura esecutiva verso una soluzione differente è tenuto attraverso i comproprietari (che ne hanno facoltà) a chiedere al g.e. che si proceda alla divisione o alla vendita della quota indivisa.

Il giudizio di divisione presenta l’indubbio vantaggio per il debitore esecutato di allungare notevolmente i tempi della procedura esecutiva (che rimane sospesa per tutta la durata del giudizio di divisione), il principale elemento a sfavore di questa soluzione potrebbe essere quello che si verificherebbe nel caso (previsto sopra alla lett. b del n. 2) della vendita dell’intero bene all’asta (in quanto una vendita all’asta è pur sempre una vendita ad un prezzo più basso di quello ottenibile sul mercato ordinario) a danno quindi non solo del debitore esecutato ma anche degli altri comproprietari.

La vendita della quota indivisa ha il vantaggio che difficilmente qualcuno di diverso da un altro comproprietario (e quindi un parente stretto dello stesso debitore esecutato) avrà interesse ad acquistare una quota di un immobile che non sia di facile divisione (ma se lo fosse abbiamo visto che il g.e. adotterebbe la soluzione sub 1), e pertanto spesso in questo tipo di situazioni la quota viene acquistata dall’altro comproprietario ad un prezzo irrisorio, a tutto vantaggio del debitore (se è d’accordo ed in armonia col parente ovviamente) ed in pregiudizio dei creditori.

Ovviamente non è superfluo sottolineare come il debitore per accedere alle migliori scelte ed effettuarle nei tempi e nei modi corretti per tutelare al meglio i propri diritti nella procedura esecutiva abbia necessità di una idonea e specialistica assistenza legale!!!

Avv. Vito Calcagno

(collaboratore dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

Per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si leggaVendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo «Pignoramento immobiliare costi, tempi, procedura e Soluzioni – Salvare casa» ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012”.
Per saperne di più sull’opposizione all’esecuzione ed agli atti esecutivi si leggano anche “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” e l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta”

Per conoscere il ruolo dell’esperto che compie la stima dell’immobile e sapere come ottenere una migliore valutazione e quali vantaggi questa può dare si legga “Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare

Per approfondire la direttiva mutui 2014/17/UE del 4 febbraio 2014 dell’Unione Europea che impone agli stati membri di predisporre le opportune misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato si legga La direttiva mutui dell’UE e le misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato

Per un modello di opposizione agli atti esecutivi da scaricare si legga  “Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento”

Chi fosse interessato al problema dei mutui dei pignoramenti e della crisi che il settore immobiliare sta vivendo negli ultimi anni sul piano politico e dei possibili interventi legislativi anche alla luce delle norme a tutela dei debitori in crisi presenti negli altri ordinamenti giuridici può approfondire l’argomento leggendo anche l’articolo che abbiamo pubblicato sulla prestigiosa Rivista giuridico-economica Online “Forexinfo” dal titolo (una delle tante prestigiose riviste giuridico-economiche per le quali pubblichiamo articoli ed approfondimenti) dal Titolo:
L’aumento dei pignoramenti immobiliari e le possibili soluzioni legislative o processuali per salvare le case degli italiani sovraindebitati“oppure sul sito ufficiale dello Studio d’Ambrosio Borselli (www.studioassocialtoborselli.it)  si legga Perchè il Dl 59/16 (cd Decreto Salva Banche) si rivelerà un fallimento- Le possibili soluzioni per salvare le case dei debitori“.
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “dirittoimmobiliare.altervista.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
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