Il pignoramento immobiliare NON si estingue alla quarta asta

Nel 2016 è girata per la rete (per i motivi che spiegheremo in seguito) una autentica bomba sulle aste immobiliari, ossia che dopo tre tentativi andati deserti se ne sarebbe tenuto un quarto, a prezzo libero (tra l’altro a prezzo libero avrebbe potuto significare che si poteva aggiudicare un immobile anche con 100 euro, motivo per cui chi scrive dubita che una sola esecuzione si sarebbe conclusa con l’ultima andata deserta di fronte alla possibilità per chiunque tranne il debitore, ma non i suoi familiari eventualmente, di aggiudicarsi l’immobile anche a un prezzo simbolico o comunque irrisorio), andato deserto il quale il pignoramento immobiliare si sarebbe estinto.

Ovviamente si trattava di una notizia falsa, ma, prima di spiegare come sia nata e si sia sviluppata questa autentica bufala, vediamo l’effettiva disciplina vigente, nel nostro codice di procedura civile, dopo la riforma di alcuni articoli relativi alle esecuzioni operata dalla legge n. 119 del 30 giugno 2016, cioè la conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 3 maggio 2016, n. 59 (cd decreto salva banche).

Tale riforma ha effettivamente modificato, nel senso indicato dalla bufala di cui stiamo parlando, le esecuzioni “mobiliari” infatti il nuovo art. 532 cpc relativo alle esecuzioni mobiliari, (attenzione  non alle immobiliari), al secondo comma dispone che “Il giudice fissa altresi’ il numero complessivo, non superiore a tre, degli esperimenti di vendita….e il termine finale non superiore a sei mesi, alla cui scadenza il soggetto incaricato della vendita deve restituire gli atti in cancelleria. Quando gli atti sono restituiti a norma del periodo precedente, il giudice, se non vi sono istanze a norma dell’articolo 540-bis, dispone la chiusura anticipata del processo esecutivo,”

Ovviamente non sfugge la logica di dichiarare inutile e quindi estinto un processo di esecuzione di mobili che, per scarsissimo valore, non interessano a nessuno, nemmeno ad un prezzo molto esiguo, dopo tre tentativi andati deserti, e considerato che i costi di procedura oltre all’impegno richiesto a tutti i soggetti del processo diventerebbero sproporzionati rispetto a un ricavo che probabilmente non si avrà mai.

Molto diverso, come sottolineato sopra, è il discorso laddove si parli di immobili, qui la norma di riferimento (anch’essa modificata dal decreto salva banche nel 2016) è l’art. 591 cpc che al secondo comma statuisce “Il giudice può altresì stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà” quindi la riforma ha previsto che il G.E. possa ora (prima ogni ribasso non poteva mai superare il 25% del prezzo del precedente tentativo di vendita) dopo il quarto ribasso (quindi dal quinto in poi) prevedere un taglio di ben il 50% del prezzo (ma niente asta libera, nessuna estinzione, e nessun obbligo del giudice, ma solo la facoltà di disporre un ribasso così rilevante).

La logica è sempre quella acceleratoria di cui è espressione l’intero decreto salva banche ma pur con tutti i difetti di questa norma che abbiamo ampiamente criticato (si legga “Perchè il Dl 59/16, cd Decreto Salva Banche, si rivelerà un fallimento- Le possibili soluzioni per salvare le case dei debitori) è certamente più razionale di quella che abbiamo visto girare su vari siti internet.

Vediamo adesso il perchè si sia creato questo equivoco (trasformatosi rapidamente in una vera e propria fake news), in realtà il decreto legge 59/2016, emanato nell’urgenza di salvare le banche italiane dalla crisi dei Npl (non performing loans i cosidetti crediti deteriorati), recepiva in parte quella che doveva essere una riforma più organica del codice di procedura civile prevista nel ddl di delega al Governo, recante disposizioni per l’efficienza del processo civile, in questo disegno di legge erano contenuti i principi cui il governo avrebbe dovuto uniformarsi nel decreto legislativo (mentre poi l’urgenza ha costretto il governo ad intervenire con lo strumento più rapido del decreto legge) che avrebbe dovuto conseguire a quella legge di delega del Parlamento, tra questi principi di indirizzo (indicazioni che il Parlamento da al governo su come dovrà essere fatta una certa legge) era effettivamente enunciato quel principio di chiudere il processo esecutivo alla quarta asta (probabilmente il Parlamento intendeva già riferirsi ai soli processi esecutivi mobiliari), e su tale principio (che sembrava essere rivoluzionario) furono scritti molti articoli (senza specificare chiaramente che non si trattasse di una legge dello stato ma di mere enunciazione di principi cui, come visto, le leggi effettivamente emanate non si sono uniformate), e ciò ha creato grande confusione, quando poi tali principi si sono tradotti nel dl 59/2016, ma solo, come abbiamo visto, per le esecuzioni mobiliari con la modifica dell’art. 532 cpc, la confusione è cresciuta con molti siti che memori della riforma di cui avevano scritto, hanno confuso esecuzioni mobiliari ed immobiliari, ingenerando confusione nei loro lettori.

Fin qui le cattive notizie per chi sperava di salvare il proprio immobile dopo diverse aste, ma non tutto è perduto, in realtà le vie per salvare il proprio immobile sono molteplici (e questo studio è specializzato nel settore svolgendo tale attività su tutto il territorio nazionale), dal saldo e stralcio all’esdebitazione, dalla vendita contestuale al riacquisto all’asta,  per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga  l’articolo «Pignoramento immobiliare costi e tempi dopo le modifiche dei Dl 132/14, 83/15 e 59/16- Soluzioni per Salvare casa», per i Limiti a Equitalia nell’esecuzione immobiliare da procedente e da intervenuto si legga invece “I limiti a Equitalia nell’esecuzione immobiliare: quando può pignorare l’immobile e le conseguenze in caso di pagamento dei creditori privati quando l’agente della Riscossione è intervenuto nella procedura .

Chi avesse un ordine di liberazione può leggere  ‘“Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione“, oltre a  “Il nuovo ordine di liberazione: come e perchè opporsi al rilascio anticipato dell’immobile

Per le soluzioni al pignoramento attraverso la legge sulla cd esdebitazione si legga “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012”.

Per approfondire la direttiva mutui 2014/17/UE del 4 febbraio 2014 dell’Unione Europea che impone agli stati membri di predisporre le opportune misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato si legga La direttiva mutui dell’UE e le misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato

Per un modello di opposizione agli atti esecutivi da scaricare si legga  “Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento”

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta” e “Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme

Chi fosse soltanto comproprietario del bene pignorato e volesse sapere come tutelare se stesso e gli altri comproprietari (spesso dei familiari) sfruttando a proprio favore la contitolarità del bene legga “Espropriazione dei beni in comproprietà, tutela del debitore esecutato .

Per approfondire il tema dell’opponibilità del diritto di abitazione della casa coniugale al pignoramento immobiliare si legga “Opponibilità nell’esecuzione immobiliare del provvedimento di attribuzione del diritto di abitazione della casa coniugale, escursus giurisprudenziale fino alla sentenza 7776 del 2016 della Corte di Cassazione

Per inciso va ricordato che è sempre possible vendere l’immobile pignorato privatamente (e a maggior ragione è possibile se è solo ipotecato), per alcuni utili suggerimenti su come vendere l’immobile pignorato ad un privato  al di fuori dell’asta (in un’udienza contestuale al pagamento dei creditori e alla conseguente richiesta di estinzione della procedura esecutiva) per vendere meglio e estinguere tutti i debiti si legga dunque Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “dirittoimmobiliare.altervista.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

La conoscenza approfondita e specialistica del diritto immobiliare, in cui questo studio si è specializzato (siamo probabilmente l’unico studio che opera sull’intero territorio nazionale ad occuparsi solo ed esclusivamente di diritto immobiliare come può evincersi dalla lettura della nostro sito web alla pagina Chi Siamoe come confermato nell’articolo “nessun segreto sul diritto immobiliare” pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, che può essere letto nella pagina Area di Attività- il Diritto Immobiliare) ci consente di far ottenere ai nostri clienti , tutte le opportune ed adeguate tutele, sia in sede giudiziale anche in fase di asta, che stragiudiziale attraverso accordi transattivi molto vantaggiosi, anche di fronte a questioni che possano apparire estremamente complesse, consentendo loro di mantenere il proprio immobile molto più a lungo, col duplice vantaggio di non dover trovare ed investire in un nuovo immobile dove vivere e di poter trovare, col trascorrere del tempo, soluzioni che prevedano accordi con consistenti tagli del debito che quello stesso trascorrere del tempo consentirà di realizzare attraverso un risparmio (o con l’opportuna organizzazione per ottenere un nuovo finanziamento) che nei giusti tempi può essere realizzato da un debitore trovatosi in un momento, superabile appunto col giusto arco temporale, di difficoltà economica.

Per approfondire anche la secolare la storia dello studio si legga la pagina  “Lo Studio – Avvocati dal 1880″

Per tutelarsi da un’esecuzione immobiliare e saperne di più sulle competenze dello studio e sul tipo di assistenza offerta si visiti la pagina Esecuzioni Immobiliari

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