La direttiva mutui dell’UE e le misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato

Direttiva MutuiMolti erroneamente ritengono che il pignoramento immobiliare sia  indirizzato unicamente a favorire i creditori a discapito del povero debitore esecutato, ma non è così, infatti gli interessi sottesi alla procedura esecutiva, alla efficacia, efficienza e migliore realizzazione del credito sono direttamente o indirettamente legati sia al prezzo di aggiudicazione sia alla posizione stessa del debitore.

Evitare la vendita dell’immobile del debitore un prezzo vile ha il duplice vantaggio di favorire una migliore soddisfazione dei creditori e che il debitore dopo aver perso l’immobile di sua proprietà, spesso la prima casa, non debba trovarsi ancora oberato dai debiti.

Tali principi riconosciuti ormai anche a livello comunitario sono contenuti infatti anche nella legislazione dell’Unione Europea infatti l’articolo 28 comma 5 della direttiva 2014/ 17/ UE del 4 febbraio 2014 (la cosiddetta direttiva mutui) impone espressamente agli Stati membri a tutela del consumatore “di predisporre procedure o misure intese a consentire di ottenere il miglior prezzo possibile per la vendita dell’immobile in garanzia”.

Tutto questo spesso non avviene nelle aste giudiziarie, infatti l’interpretazione delle ultime riforme legislative tese ad accelerare  la procedura esecutiva porta molti giudici dell’esecuzione e molti professionisti delegati ad una più rapida svalutazione dell’immobile al fine di una rapida realizzazione del prezzo, a tutto questo molti debitori commettono l’errore di non opporsi, pensando che il loro destino sia segnato, ma non è così, infatti il rispetto del suddetto principio comunitario nonché di quelli pure pronunciati a livello comunitario relativamente al diritto all’abitazione, (Il Diritto all’abitazione lo ricordiamo ” Nel diritto dell’Unione,  è un diritto fondamentale garantito dall’articolo 7 della Carta”  art. 7 che prevede che “Ogni individuo ha diritto al rispetto della propria vita privata e familiare, del proprio domicilio e delle sue comunicazioni”, ora è evidente che questa particolare attenzione che è stata posta dalla Corte di Giustizia Ue su questo diritto, facendolo assurgere ad un livello più alto di tutela ha delle dirette implicazioni sulle interpretazioni normative che su di esso vanno ad incidere, ed è quindi altrettanto chiaro che ben difficilmente questo diritto potrà essere compresso dal contrapposto interesse economico del creditore, si legga al riguardo anche “Custodia e diritto all’abitazione dell’immobile pignorato) per quanto riguarda l’esecuzione delle prime case ovviamente, consentono ad un’adeguata difesa tecnica, che faccia valere quei principi, in primo luogo rilevandoli in giudizio con istanze, opposizioni e  con ogni altro strumento opportunamente offerto dal processo esecutivo, di condurre il processo esecutivo al duplice risultato di una migliore valutazione degli immobili oggetto dell’esecuzione e di una tempistica più adeguata alla vendita di un bene di grande valore ed importanza quale è in generale il bene immobile.

Questo allungamento dei tempi ed aumento dei valori avrà molteplici benefici, quanto all’aumento dei valori abbiamo già detto, quanto ai tempi più lunghi aumenteranno le possibilità di giungere ad un accordo transattivo che soddisfi entrambe le parti ( e non solo il creditore o addirittura come in molti casi nessuna parte per una svalutazione che sia punitiva per il debitore senza essere per niente satisfattiva per il creditore), così come aumenteranno le possibilità che il debitore possa risollevare la propria temporanea crisi finanziaria o di liquidità giungendo a onorare i propri debiti, in tempi più lunghi ci saranno inoltre maggiori possibilità per il debitore di realizzare una delle forme di esdebitazione previste dalla legge sul sovraindebitamento (la l. 3/2012) anche di fronte ad una esecuzione immobiliare.

Quanto allo strumento tipico che nella fase delle aste consente al debitore di opporsi a tutti quei piccoli o grandi abusi (dagli errori descrittivi negli avvisi, al tipico mancato rispetto dei termini dilatori nella fissazione o pubblicazione degli avvisi stessi, ai ribassi non autorizzati, al mancato rispetto delle sequenze procedimentali avviso senza incanto con incanto che abbiamo visto essere state a lungo caratteristica di tutte le procedure di vendita bandite dall’Anpe a Brescia che rendeva tutte illegittime, ecc.) subiti ossia il ricorso ex art. 591 ter cpc come recentemente novellato dal dl 83-2015 (che sostituendo il reclamo al collegio all’opposizione agli atti esecutivi per opporsi a un eventuale rigetto del ricorso costituirà uno strumento potentissimo, finalmente efficace, in mano ai debitori per difendersi da questi soprusi) a breve scriveremo un articolo di approfondimento pubblicando anche diversi modelli e ordinanze di accoglimento dei ricorsi presentati a scopo esemplificativo.

Per conoscere il ruolo dell’esperto che compie la stima dell’immobile e sapere come ottenere una migliore valutazione e quali vantaggi questa può dare si legga “Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo «Pignoramento immobiliare costi, tempi, procedura e Soluzioni – Salvare casa» ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012”.
Per saperne di più sull’opposizione all’esecuzione ed agli atti esecutivi si leggano anche “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” e l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta”
Chi fosse interessato al problema dei mutui dei pignoramenti e della crisi che il settore immobiliare sta vivendo negli ultimi anni sul piano politico e dei possibili interventi legislativi anche alla luce delle norme a tutela dei debitori in crisi presenti negli altri ordinamenti giuridici può approfondire l’argomento leggendo anche l’articolo che abbiamo pubblicato sulla prestigiosa Rivista giuridico-economica Online “Forexinfo” dal titolo (una delle tante prestigiose riviste giuridico-economiche per le quali pubblichiamo articoli ed approfondimenti) dal Titolo:
L’aumento dei pignoramenti immobiliari e le possibili soluzioni legislative o processuali per salvare le case degli italiani sovraindebitati“oppure sul sito ufficiale dello Studio d’Ambrosio Borselli (www.studioassocialtoborselli.it)  si legga Perchè il Dl 59/16 (cd Decreto Salva Banche) si rivelerà un fallimento- Le possibili soluzioni per salvare le case dei debitori“.
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “dirittoimmobiliare.altervista.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.

(la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare, è consultabile a questo link La Storia dello Studio dal 1880)

Per leggere l’articolo “nessun segreto sul diritto immobiliare” pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga Dicono di Noioppure “Area di Attività- il Diritto Immobiliare

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