Vendere casa pignorata con contestuale estinzione della procedura esecutiva

Quando viene pignorato un bene immobile, come noto, viene costituito sul medesimo un vincolo di indisponibilità, per evitare, appunto, che il debitore possa disporne liberamente, sottraendo, così, ai creditori una fonte di soddisfazione delle proprie ragioni creditorie.

Dalla vendita giudiziaria, dunque, il creditore spera e conta di ottenere le somme che gli spettano.

Ma il risultato potrebbe anche non essere soddisfacente.

Non è infrequente, infatti, che i beni posti in vendita all’interno di una procedura esecutiva immobiliare, non raggiungano il prezzo sperato al momento dell’aggiudicazione, e non siano venduti, quindi, per la somma ottenibile al di fuori della vendita giudiziaria, ove il numero di speculatori è di gran lunga inferiore.

Si verifica, dunque, una vera e propria svendita, in conseguenza della quale i creditori non raggiungono l’auspicato grado di soddisfazione del loro credito, fino a percepire addirittura nulla.

Tale risultato, oltre che danneggiare i creditori, è a svantaggio dello stesso debitore, il quale rischierebbe, con la vendita dell’immobile (spesso unico bene – prima casa) di non esser liberato dei propri debiti.

Alla vendita giudiziaria, il nostro ordinamento fornisce tante alternative, ad esempio la conversione del pignoramento, il ricorrere alle procedure previste dalla L. 3/2012, l’assegnazione del bene ad eventuali comproprietari, ecc.

Un’ulteriore alternativa, oggetto del presente articolo, è quella che consiste nell’incardinare una complessa operazione, all’esito della quale, in estrema sintesi, il debitore vende personalmente il proprio immobile, al di fuori della procedura esecutiva, e col ricavato va a soddisfare i suoi creditori.

Tale operazione, che si premette essere totalmente lecita e legittima, va ovviamente eseguita solo con la costante, reciproca collaborazione del debitore, dei creditori e di un terzo acquirente. Inoltre la stessa può rivelarsi molto utile al debitore quando non vi sono valide alternative per soddisfare i suoi creditori, se non attraverso la vendita per proprio bene.

Ma andiamo per fasi:

  1. La proposta d’acquisto

L’operazione non può avere inizio senza una valida proposta di acquisto.

Infatti, in mancanza di un potenziale acquirente che abbia offerto una somma di denaro per l’acquisto dell’immobile del debitore (vincolata entro un certo termine ed utile a formulare una proposta transattiva al creditore), l’operazione non può avere inizio.

E la ragione è semplice: è il promissario acquirente che andrà a finanziare l’operazione con l’acquisto dell’immobile.

Tale figura, dunque, è molto importante, e potrebbe venir fuori sia spontaneamente (soggetto interessato all’acquisto dell’immobile senza correre il rischio della non aggiudicazione nella vendita giudiziaria), sia attraverso un’attività di ricerca da parte del debitore anche attraverso agenzie specializzate (la maggior parte di agenzie immobiliari sebbene cerchino di vendere il contrario non hanno alcuna idea di come trattare sul mercato un immobile pignorato).

Il promissario acquirente, ovviamente, assistito da professionisti di fiducia, avrà cura di effettuare le opportune verifiche relative all’immobile pignorato ovvero: verificare la regolarità dell’immobile sotto il piano urbanistico e catastale (che non inficerebbero una vendita giudiziaria, ma solo quella privata, e quindi quella oggetto dell’operazione che stiamo trattando); studiare attentamente la relazione notarile prodotta nella procedura esecutiva, di cui chiederà copia al debitore (caso classico, potrebbe risultare la presenza di un diritto di abitazione non opponibile alla procedura poiché trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca, ma opponibile al promissario acquirente); effettuare comunque una visura ipotecaria aggiornata, al fine di chiarire tutti i pregiudizi afferenti l’immobile; ecc.

La proposta d’acquisto pervenuta al debitore, se ritenuta congrua, potrà essere accettata, e condizionata all’accettazione della proposta transattiva formulata ai creditori, oltre che al buon esito di tutta l’operazione.

  1. Formulazione di una proposta transattiva ai creditori

Con una proposta di acquisto nelle mani, il passaggio successivo consiste nell’offrire ai creditori una somma di denaro, complessivamente nei limiti di quanto offerto dal promissario acquirente, a tacitazione di ogni loro legittima pretesa creditoria.

La somma offerta al creditore può variare a seconda del valore dell’immobile e delle garanzie da essi vantate. Il pagamento, inoltre, dovrà essere offerto in un’unica soluzione, non potendo procedersi con un rateizzo (in quanto l’immobile dovrà essere trasferito libero da tutte le formalità pregiudizievoli, condizione che si verifica solo col pagamento dell’intera somma offerta e con la estinzione della procedura esecutiva, a seguito di rinuncia dei creditori alla stessa).

Nella proposta transattiva, ovviamente, il creditore sarà messo al corrente, oltre che dell’esistenza di una proposta di acquisto, anche del fatto che il pagamento avverrà in un’apposita udienza con contestuale trasferimento del bene.

  1. Istanza al giudice dell’esecuzione per la fissazione di un’udienza straordinaria

Con l’accettazione di tutte le proposte transattive (in caso di più di un creditore intervenuto nel pignoramento), non resta che presentare al giudice dell’esecuzione un’istanza per la fissazione di un’udienza straordinaria, ovvero di un’udienza per la comparizione delle parti davanti a sé, nonché del notaio incaricato della stesura del rogito (di solito di fiducia del promissario acquirente), al fine di stipulare l’atto di compravendita e, contestualmente, ottenere l’estinzione della procedura, con ordine di cancellazione della trascrizione del pignoramento conseguente alla rinuncia dei creditori agli atti della medesima.

  1. Svolgimento dell’operazione contestuale

In pratica, a seguito della suddetta istanza, col provvedimento di fissazione dell’udienza straordinaria, il giudice dell’esecuzione ordinerà la convocazione anche di tutti gli ausiliari della procedura esecutiva (CTU custode, delegato per le operazioni di vendita, ecc.) al fine di provvedere alla liquidazione delle spese (le quali ricadranno o sul debitore o sul creditore procedente, a seconda di quanto da essi espressamente pattuito).

Materialmente l’operazione si concretizza prima di tutto col rogito, in cui vi è un passaggio di denaro dal promissario acquirente al debitore, e da quest’ultimo al creditore (eventualmente con assegni circolari previamente intestati almeno in parte, ai creditori, che rimarranno nella custodia del notaio, il quale provvederà subito a saldare il debito, secondo gli importi previsti all’esito della trattativa debitore/creditori).

Successivamente, i creditori depositeranno le rinunce agli atti della procedura esecutiva.

A questo punto il giudice dell’esecuzione, verificato il deposito dell’atto di rinuncia, in considerazione dell’assenso del creditore alla cancellazione della trascrizione del pignoramento, dichiara l’estinzione del procedimento di esecuzione, ordinando, al contempo, la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

  1. La non opposizione del provvedimento di estinzione e cancellazione delle formalità pregiudizievoli presenti sull’immobile

Col provvedimento di estinzione, viene quindi a definirsi la procedura esecutiva, ma non sono terminati i pericoli. Infatti il provvedimento menzionato poc’anzi è suscettibile di reclamo al collegio ex art 630 cpc da parte  del debitore o del creditore pignorante ovvero degli altri creditori intervenuti fino a quel momento, nella procedura esecutiva oppure di  opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 cpc da parte di chiunque vi abbia interesse.

Solo dopo trascorsi i venti giorni utili ai fini dell’opposizione suddetta la procedura esecutiva potrà considerarsi come definitivamente estinta.

Conseguentemente, sarà necessario recarsi presso la cancelleria del giudice per ottenere una copia conforme del provvedimento di estinzione, con tanto di certificazione ex art. 630 e 617 cpc, da parte del cancelliere, della mancata proposizione né di un reclamo al collegio, né di un’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 cpc (cd timbro di non opposizione).

Con tale atto basterà recarsi presso il conservatore dei registri immobiliari per procedere alla cancellazione della trascrizione del pignoramento, mentre per la cancellazione dell’ipoteca, invece, potrà provvedere il creditore usufruendo della legge Bersani, senza alcun aggravio di costi.

L’operazione su descritta, come anticipato, e come ci si potrà facilmente rendere conto, è molto complessa. Nel presente articolo, si è cercato di chiarire sinteticamente le sue fasi salienti, ma al contempo si avverte che la stessa presenta tante varianti e soluzioni. Per tale motivo, si consiglia, prima di cimentarsi in essa, di interpellare un professionista altamente qualificato, al fine di evitare il sorgere di successive, spiacevoli problematiche.

Avv Vito Calcagno

(collaboratore dello studio d’Ambrosio Borselli presso la sede di Napoli)

 

Per saperne di più sul pignoramento immobiliare e sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si legga anche l’articolo «Pignoramento immobiliare costi e tempi dopo le modifiche dei Dl 132/14, 83/15 e 59/16- Soluzioni per Salvare casa» e “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione

Chi volesse approfondire l’argomento delle opposizioni esecutive legga gli articoli  “l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta” eOpposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi: costi, tempi e forme

Per un modello di opposizione agli atti esecutivi da scaricare si legga  “Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento”

Se si è ricevuto un  precetto e si vuol approfondire gli aspetti che lo riguardano e la sua opposizione si legga “L’atto di precetto contenuto, spese, termini e opposizione”

Chi fosse interessato al problema dei mutui dei pignoramenti e della crisi che il settore immobiliare sta vivendo negli ultimi anni sul piano politico e dei possibili interventi legislativi anche alla luce delle norme a tutela dei debitori in crisi presenti negli altri ordinamenti giuridici può approfondire l’argomento leggendo anche l’articolo che abbiamo pubblicato sulla prestigiosa Rivista giuridico-economica Online “Forexinfo” dal titolo (una delle tante prestigiose riviste giuridico-economiche per le quali pubblichiamo articoli ed approfondimenti) dal Titolo: “L’aumento dei pignoramenti immobiliari e le possibili soluzioni legislative o processuali per salvare le case degli italiani sovraindebitati“oppure sul sito ufficiale dello Studio d’Ambrosio Borselli (www.studioassocialtoborselli.it)  si legga Perchè il Dl 59/16 (cd Decreto Salva Banche) si rivelerà un fallimento- Le possibili soluzioni per salvare le case dei debitori“.
Per approfondimenti sul rapporto tra il pignoramento immobiliare  e l’introduzione di una delle procedure previste dalla legge 3/2012 sul sovraindebitamento e l’esdebitazione  si leggano “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa“ e “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012
Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “dirittoimmobiliare.altervista.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.
Per conoscere il ruolo dell’esperto che compie la stima dell’immobile e sapere come ottenere una migliore valutazione e quali vantaggi questa può dare si legga “Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare
Per approfondimenti sulla dibattuta questione del diritto di abitazione della casa coniugale e della sua opponibilità all’esecuzione immobiliare si legga invece “Opponibilità nell’esecuzione immobiliare del provvedimento di attribuzione del diritto di abitazione della casa coniugale, escursus giurisprudenziale fino alla sentenza 7776 del 2016 della Corte di Cassazione
Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.

(la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare, è consultabile a questo link La Storia dello Studio dal 1880)

Per leggere l’articolo “nessun segreto sul diritto immobiliare” pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga Dicono di Noioppure “Area di Attività- il Diritto Immobiliare

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