Lo sfratto per morosità, procedura, tempi, costi e modello di intimazione

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sfratta la morosità e risparmia le tasse sui tuoi immobili, il VERO profitto immobiliare

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Caso classico della locazione immobiliare è quello di un inquilino che non paga il canone, moroso appunto.

E’ opportuno in casi del genere attivarsi rapidamente per ottenere lo sfratto per morosità ed avere a propria disposizione quanto prima l’immobile per poterlo riallocare e per risparmiare le tasse che altrimenti sarebbero comunque dovute allo stato, sebbene non si percepisca il canone.

Si tenga presente che la morosità scatta dopo 20 giorni ma trascorso un mese è già opportuno ed utile servirsi di una consulenza legale per accorciare i tempi. Sovente il locatore, spaventato dai tempi e dai costi di una procedura di sfatto,  non la attiva con la conseguenza di allungare i tempi e aumentare la morosità con tutto ciò che ne consegue se non si sono prese opportune precauzioni e garanzie sulla solvibilità del conduttore, rivolgendosi ad un legale prima di concludere il contratto; inoltre, senza il provvedimento di convalida il conduttore non è in grado di provare  al fisco il mancato incasso del proprio reddito immobiliare, finendo con l’esser costretto a pagare  le tasse su redditi mai effettivamente percepiti!!!

Vediamo dunque di chiarire per linee generali la procedura, i suoi tempi ed i suoi costi:

secondo gli  artt. 657 e ss. c.p.c., La convalida di sfratto si configura come un procedimento sommario alternativo al rito ordinario delle locazioni col quale  ottenere con tempi ridotti il rilascio dell’immobile in favore del proprietario.

Il Legale introduce l’azione con “atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida” (preleva il formulario cliccando “modello di intimazione di sfratto per morosità”), al Tribunale competente, che consiste in un invito al convenuto ai comparire all’udienza fissata per rispondere del mancato pagamento dei canoni di locazione e/o di eventuali ulteriori oneri.

Già in sede di prima udienza, il Giudice,  provvederà a convalidare lo sfratto per morosità fissando il giorno da cui è possibile iniziare l’esecuzione forzata. Può accadere, che il conduttore si presenti, anche personalmente, in udienza per chiedere, con motivazioni solitamente di difficoltà economiche , che gli venga  concesso un termine massimo di novanta giorni al fine di saldare la morosità accumulata. Per prassi consolidata i Tribunali concedono tale termine di grazia e rinviano ad una successiva udienza, fissata  allo scadere dei novanta giorni, per verificare l’avvenuto pagamento. Pochissimi sono i casi, come ci ha insegnato una lunga esperienza, in cui la morosità sia effettivamente sanata nel termine concesso dal giudice.

Perdurante la morosità all’udienza successiva , il Giudice, su richiesta del locatore provvede a convalidare lo sfratto. Questo provvedimento diviene essenziale per le locazioni ad uso abitativo perchè risolve la locazione, ma anche perchè prova al fisco che per tutto il periodo della morosità non c’è stato reddito da tassare.

Emettendo il provvedimento di convalida, il giudice fissa anche la data dell’esecuzione, avviando di fatto l’iter per la riconsegna effettiva dell’immobile, anche coattivamente se necessario.

A questo punto il legale predispone l’atto di precetto per rilascio con il quale  intima al conduttore, che non ha più titolo per detenere l’immobile, di rilasciarlo entro dieci giorni dalla notifica. Allegando al precetto il provvedimento giudiziale.

In seguito se l’esecutato continua a non rilasciare spontaneamente l’immobile, il legale predispone l’atto di “significazione di preavviso” con il quale avvia l’esecuzione forzata per “consegna o rilascio”. In questa fase si instaura una stretta collaborazione tra avvocato e ufficiale giudiziario per tutte le incombenze ed in particolare  L’U.G. inizia a definire gli accessi all’immobile.

L’avvocato per gli immobili ad uso abitativo, specialmente ove siano da sfrattare famiglie con figli, anziani o invalidi, provvederà se necessario ad affiancare all’U.G. le Forze dell’Ordine, il medico legale e se indispensabile un fabbro per forzare la porta e cambiare la serratura.

I tempi possono andare da tre mesi a un anno circa in base alle variabili che abbiamo analizzato, oltre naturalmente alla variabile relativa al professionista che cura lo sfratto stesso, un professionista altamente specializzato, che conosca i segreti della materia, potrà far risparmiare a un locatore anche diversi mesi (o dall’altro lato farli guadagnare al conduttore, se rappresenta quest’ultimo) rispetto alla media (senza considerare, la non peregrina ipotesi, che ci si rivolga a qualcuno che superi la media del tempo necessario a liberare un immobile), ed ogni mese risparmiato rispetto al tempo medio sarà una mensilità di canone guadagnata nel ricollocare l’immobile più rapidamente, ed è per questo motivo strettamente economico, oltre che per le difficoltà che può presentare una procedura che è sommaria, ma niente affatto semplice (anzi il non essere una procedura ordinaria, cioè una procedura che un po’ tutti gli avvocati sono abituati a seguire e quindi conoscono bene, la rende particolarmente complessa e soggetta a possibili errori da parte di chi non si occupa quotidianamente di tale procedura, specie laddove si costituiscano entrambe le parti ed in particolar modo in caso di opposizione, sempre possibile del conduttore) che la scelta di un legale in questo campo deve essere particolarmente accurata, e la scelta più sbagliata è rivolgersi magari all’amico, al parente o all’avvocato che ci ha seguito in passato tutt’altra questione pensando di risparmiare, spesso in questi casi ci si trova, per risparmiare poche o pochissime centinaia di euro, a subire conseguenze che comportano la perdita di svariate migliaia di euro (oltre che di tanto tempo con relative ansie e patemi)

(per conoscere i tempi in caso di locazione commerciale si legga “Sfratto per morosità locale commerciale: non c’è termine di grazia“)

Per approfondire quel particolare caso di condanna in futuro data dal decreto ingiuntivo richiesto per i canoni di locazione impagati in un procedimento di sfratto per morosità si legga Decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni di locazione

Se hai un problema relativo ad un contratto registrato ex art. 3 commi 8 e 9 dlgs 23/2011 (conosciuti comunemente come contratti registrati all’Agenzia delle Entrate al triplo della rendita catastale) ed al relativo sfratto che vorresti ottenere, o se sei un conduttore che vuole tutelarsi anche a seguito della  sentenza 50/2014 della Corte Costituzionale  e del successivo art 5 comma 1 ter della l 80/2014, che come avevamo previsto ha fatto salvi fino al 31.12.15 gli effetti e i rapporti sorti dai contratti nati ex art. 3, leggi Affitto in nero: ottenuto il primo sfratto da un contratto non registrato dopo l’art. 5 comma 1-ter della L.80/14, vediamo come fare”

I tempi della procedura possono variare, come dicevamo, da un minimo di 3-12 mesi (molto dipende dalla competenza del proprio legale ridurre all’osso i tempi) fino anche a 2-3  o più anni con una adeguata difesa del debitore( si veda ad esempio in tema di allungamento dei tempi a causa delle notifiche l’articolo Art 660 cpc, la notifica dello sfratto per morosità, Guida a tempi e cautele”) difesa che può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi con indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perchè evita di dover locare altro immobile per vivere) che in diverse situazioni può arrivare a non perdere l’immobile grazie all’ottenimento di una posizione di maggior forza che gli consenta una transazione a migliori condizioni nei confronti del proprietario.

Val sempre la pena ricordare che ci sono strumenti molto migliori della locazione per un proprietario che voglia trarre profitto dal suo immobile, strumenti contrattuali, totalmente legali, più sicuri nell’ottenere il pagamento del canone, più rapidi nel liberare l’immobile nel caso (rarissimo) di morosità e con un enorme risparmio fiscale per il proprietario, chi fosse interessato può leggere questi articoli “Risparmiare le tasse sui tuoi immobili in affitto”   “Cosa sono i contratti Atipici o Innominati”

Se per risparmiare Imu ed Irpef si è aderito ad un contratto diverso dalla locazione si potrà utilizzare lo strumento previsto dall’art 447 bis del cpc per “l’occupazione di immobile senza titolo” traendone numerosi vantaggi.

Se hai un inquilino moroso e vuoi ottenere l’immobile nel più breve tempo (vedi anche in materia dei tempi che possono esser persi a causa della scarsa conoscenza della procedura, unica nel suo genere, relativa alla notifica dello sfratto ex art 660 cpc), oppure se sei un conduttore ed hai uno sfratto in corso e vuoi sapere nello specifico tempi che potresti guadagnare, altri benefici conseguibili e costi di eventuali difese o consulenze (laddove non fosse necessaria una costituzione in giudizio ma fosse sufficiente la presenza della parte alle udienze effettuiamo consulenze in cui indichiamo tutto quel che la parte deve sapere per incidere a proprio vantaggio nel giudizio in corso) da parte nostra non esitare a contattarci (La lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare è consultabile cliccando Lo Studio – Avvocati dal 1880, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci)

Per approfondire in video la questione della fiscalità e delle tutele (veri e propri diritti la cui complessità rende non esercitabili da tutti) si veda l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli al  portale giuridico Giustizia Cafè del titolo “proprietari e inquilini non è solo caos”

Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7

Ad ogni modo il contratto di locazione non è l’unica soluzione per chi vuol tenere a reddito il proprio immobile, anzi il cd contratto di affitto è la soluzione peggiore sia per la sua scarsa flessibilità, che soprattutto per le tasse (IMU e IRPEF) che locatore e conduttore (in minima parte) sono costretti a pagare!! Se invece sei un inquilino e vuoi mantenere il tuo immobile che non riesci più a pagare ad un canone più basso, oppure trovare l’immobile dei tuoi sogni ad un canone accessibile leggi “Cerco casa in affitto: l’appartamento che sogni spendendo meno

Se vuoi evitare futuri problemi di morosità e sfratto e ti serve assistenza per la stipula del tuo prossimo contratto “sicuro” di locazione leggi  “Contratto di locazione: modello, costi, tempi e risparmio fiscale”  Se vuoi maggiori informazioni,  o avere consulenza in studio o scritta contattaci!! Oltre che consulenze in studio offriamo la possibilità, per i non residenti in Regione, di consulenze in videoconferenza, di consulenze scritte per il singolo caso con indicazione delle possibili soluzioni, o infine una (economicissima) relazione scritta con le varie soluzioni possibili in astratto per chi volesse farsi un’idea preventiva delle possibili soluzioni contrattuali adottabili.

Per approfondire la materia degli sfratti dei tempi e dei modi per ottenerli il più rapidamente, anche in caso di contratti non registrati e delle tutele per garantirsi il pagamento o delle principali cause di opposizione anche strumentale si cerchi su google la parola “sfratto” associata a “studioassociatoborselli” o a “dirittoimmobiliare.altervista.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia

Per l’assistenza e la stipula di contratti siamo domiciliati anche a Milano, Roma e Brescia, per il contenzioso siamo domiciliati presso tutti i capoluoghi di provincia.

La sede principale dello Studio Legale è in Napoli alla Via Guantai Nuovi 16 Tel. +39 081 4206164 – Fax +39 081 0105891   Mobile +39 340 5009682

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E’  possibile chiedere un Preventivo Gratuito, inviando una E-Mail all’indirizzo  [email protected] Se è per una consulenza contrattuale relativa al risparmio fiscale la mail avente ad oggetto “richiesta preventivo” è preferibile contenga, gli estremi del proprietario (specificare se persona fisica o società), quelli dell’immobile (rendita e categoria catastale), il tipo di destinazione che si adatta all’immobile (abitativa, studio o negozio), lo stato attuale dell’immobile (libero o locato) e una succinta descrizione della questione.
Sarete ricontattati e vi indicheremo, quantificandolo nel dettaglio, il possibile  risparmio fiscale (lo studio non effettua consulenze se non vi è concreta possibilità di ottenere benefici per il proprietario), i tempi e costi del vostro sfratto o la risposta a qualunque altra questione avrete posto.

Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”

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13 thoughts on “Lo sfratto per morosità, procedura, tempi, costi e modello di intimazione

  1. Caro collega ti scrivo da Bologna, mi hanno detto che sei un vero esperto della materia,e ho potuto constatarlo leggendo alcuni articoli.
    Avrei una questione delicata di un cliente, brevemente, il cliente fitta con un contratto ad uso abitativo sebbene l’inquilino sostenesse di avere una necessità transitoria, il cliente redige la doppia scrittura registrando il contratto a canone più basso, dopo un po’ l’inquilino comincia a pagare il minore importo, al che il proprietario registra la controscrittura, e l’inquilino per tutta risposta si riduce ulteriormente il canone al triplo della rendita catastale ritenendo che si applichi l’art. 3 del d.lgs. 23 del 2011.
    Io riterrei di tentare lo sfratto per morosità anche se ho grossi dubbi, tu che mi consiglieresti?

    • Gentile collega,
      intanto ti ringrazio dei complimenti,
      per quanto riguarda il tuo quesito vanno valutati alcuni elementi.
      Ti premetto che le soluzioni possibili sono diverse, la prima, quella che possiamo definire convenzionale (molti avvocati si stanno muovendo in questa direzione) è quella di chiedere lo sfratto per morosità per arbitraria riduzione del canone, possiamo ritenere infatti che sia illegittima la pratica di autoridursi il canone senza una decisione giudiziale al riguardo, certo è una scelta che almeno sul breve-medio periodo comporta dei rischi notevoli, infatti il giudicante potrebbe concludere in sede di opposizione che si applichi effettivamente la disciplina dell’art. 3 del d.lgs. 23 del 2011. Poi nel lungo periodo, sono certo che la Cassazione e la Corte Costituzionale finiranno per smontare questa assurda normativa che sottoponte l’autonomia privata a degli adempimenti fiscali, giungendo a delle conclusioni sanzionatorie aberranti che superano di gran lunga ogni precedente disciplina normativa che pure era stata regolarmente (dagli anni sessanta all’altro ieri) smontata dai massimi organismi giurisdizionali.
      Io però tenterei una diversa soluzione (sempre che il tuo caso lo consenta), laddove l’esigenza transitoria dell’inquilino fosse dimostrabile, la mia scelta sarebbe quella di agire per dimostrare che la simulazione aveva ad oggetto non esclusivamente il corrispettivo, ma anche la stessa tipologia contrattuale, infatti trattandosi di contratto ad uso transitorio non troverebbe applicazione la pesante disciplina sanzionatoria di cui ai commi 8 e 9 dell’art.3 del d.lgs. n. 23 del 14 .3. 2011, tale articolo infatti si applica esclusivamente “Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo” oltre che “ai contratti di comodato fittizio”, pertanto troverebbe per essi applicazione la disciplina prevista dal comma 346 della legge N. 311 DEL 30.12.2004 (finanziaria del 2005), che stabilisce che “sono considerati nulli i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati” o addirittura quella dell’art. 13 della l. n. 431/1998 che aveva stabilito che “è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato…” con gli indubbi vantaggi che l’interpretazione data dalla famosissima Cass. 16089/2003 ha dato al locatore che avesse registrato la controscrittura, vantaggi ancora maggiori ne trarrebbe il locatore se tu riuscissi a dimostrare (dovrei conoscere approfonditamente il caso concreto) che si tratta poi di un accordo novativo (da un contratto transitorio a un certo canone ad uno abitativo con altro canone), l’effettività della novazione consentirebbe di bypassare infatti la questione della “controdichiarazione” redatta successivamente alla sottoscrizione del contratto contenente il canone inferiore, che, salvo il caso di comprovata novazione, doveva ritenersi nulla perché in contrasto con il comma 4 dell’art. 13 nella parte in cui commina di nullità qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello “contrattualmente stabilito”.
      Io, per inciso, consiglio spesso ai miei clienti che vogliano adottare un doppio contratto (in caso di locazioni abitative) di utilizzare lo strumento dell’uso transitorio per il contratto registrato (con i vantaggi dell’inapplicabilità dell’art 3 del d.lgs. 23 del 2011, e della maggiore credibilità di un canone “calmierato”) e di un uso abitativo per la controscrittura novativa (col vantaggo della effettività della novazione).
      Ad ogni modo, considera che scriverò a breve un articolo su alcuni aspetti della questione che ti interessa, ma per una spiegazione maggiormente dettagliata, anche in merito agli ndici della transitorietà, e per indicarti le possibili azioni giudiziarie a tua disposizione alternative allo sfratto per morosità (art. 447 bis, art. 700, art. 702 bis e ss. ecc.) ho necessità di conoscere tutti gli elementi che riguardano i contratti redatti dal tuo cliente, pertanto ti invito a contattare lo studio allo 0814206164 per concordare una consulenza (se sei a Bologna posso fartela in videoconferenza, o meglio posso redarla per iscritto con tutte le possibili opzioni).
      Concludo con una osservazione che potrà esserti utile, considera che la scelta di una soluzione differente da quella scelta dai più ha un enorme vantaggio, infatti il giudicante che potrebbe aver voglia di accogliere una certa tesi ma è restio per non porsi controcorrente rispetto alla linea della propria sezione o della giurisprudenza del momento, potrebbe essere svincolato attraverso una domanda diversa fatta con strumenti differenti da quelli convenzionali e in tal modo potresti veder accolta la tua domanda anche controcorrente rispetto ad altri casi simili a quelli del tuo cliente.
      Cordialmente
      Avvocato d’Ambrosio Borselli

      • Caro collega, ti ringrazio per la soluzione propostami, l’ho trovata veramente ingegnosa, l’ho così approfondita ed ho operato secondo il tuo ottimo consiglio. Sono fiducioso nell’esito finale. Credo che mi rivolgerò di nuovo a te a breve per la questione del risparmio fiscale sulle locazioni, sono certo che avrai ottime soluzioni anche per quello.

        • Ciao Collega,
          Grazie mille per i complimenti, ho letto le sentenze che hai linkato e le ho trovate molto interessanti (ed anche in linea con il consiglio che davo sopra al collega di cercare soluzioni differenti e poco battute dalla massa), tanto che se mi autorizzi potrei allegarle a un prossimo articolo che vorrei scrivere sull’argomento.

    • Ma è davvero possibile risparmiare l’Imu legalmente? e come si fa? la devo contattare per un consulto? e se non è possibile ho pagato invano?

      • Certo che è possibile, mi può contattare allo studio per una consulenza, e per quanto riguarda l’esito della stessa nei (rari) casi in cui non è possibile un soddisfacente risparmio fiscale non accettiamo la consulenza e di conseguenza il pagamento

        • Posso confermare in pieno, ho chiesto all’avvocato tre consulenze immobiliari e per due ho ottenuto un incredibile risparmio delle tasse mentre per il terzo (nel quale vivo) non era possibile risparmio alcuno e l’importo pagato (che per quanto sto risparmiando sugli altri due potevo pure rinunciarci tanto è il mio guadagno) mi è stato completamente ridato

          • Favoloso, ho ricevuto giusto ieri la mia consulenza scritta e sono entusiasta delle prospettive che mi avete offerto, non vedo l’ora di concludere il contratto proposto (appena trovo l’inquilino)!!!
            A presto sentirci per il contratto
            Arrivederci

  2. E se invece sono sfrattato per morosita che diritti ho?Ricordando ke sono una vittima del sistema.
    C’e qualche possibilita di avere qualche casa popolare o qualcosa del genere?

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