Locazione immobile in comproprietà: tassato solo il comproprietario che compare nel contratto

Locazione comproprietà

Locazione immobile in comproprietà: tassato solo il comproprietario che compare nel contratto

 

La  Commissione tributaria provinciale di Caltanissetta con la  sentenza 1039/03/14 depositata il 16 dicembre 2014 ha riaffermato il principio già pacificamente espresso dalla Corte di Cassazione (si vedano le sentenze Cass. Sez. 3, n. 8840 del 2007, 15433 del 2011 e n. 20371 del 2013) per il quale il rapporto derivante dal contratto di locazione e che si instaura tra il locatore e il conduttore ha una natura personale, tale per cui chiunque abbia la disponibilità di fatto di un bene può validamente decidere di concederlo o meno in locazione.

La conseguenza più interessante (per chi abbia un immobile in comproprietà ed intenda darlo in locazione) è che, come ribadito dalla Ctp di Caltanissetta, se il comproprietario affitta un immobile senza  indicare nel contratto il nome dell’altro comproprietario , l’amministrazione finanziaria deve  imputare interamente al comproprietario locatore l’intero reddito che ne consegue.

Nel caso in questione la Ctp di Caltanissetta ha rilevato che non vi fosse dubbio alcuno sul fatto che il contratto di locazione stipulato dal comproprietario dell’immobile era da ritenersi pienamente valido ed efficace (pure in assenza della  sottoscrizione da parte dell’altro coniuge – comproprietario) e che, ai fini fiscali, altrettanto corretta era da ritenersi l’imputazione del relativo reddito prodotto esclusivamente in capo al solo coniuge locatore (ossia l’effettivo percettore dei canoni).

Intuirà immediatamente il lettore come il principio, che ribadiamo per chiarezza, che “NELLA LOCAZIONE DI IMMOBILE IN COMPROPRIETA’ E’ TASSATO SOLO COLUI CHE COMPARE NEL CONTRATTO“,  espresso in questa recente sentenza della Commissione tributaria possa avere interessantissime ripercussioni per i tanti casi di comproprietari (coniugi o meno) di immobili, specialmente commerciali (in questa tipologia di immobili infatti non applicandosi la cedolare secca ma solo l’irpef ordinaria, il reddito più o meno alto di un diverso locatore può fare una differenza enorme sulla tassazione effettiva) che potranno legittimamente essere locati dal solo comproprietario col reddito minore, comproprietario cui si imputerà anche l’irpef (e la relativa minore aliquota).

Qualche valutazione ed osservazione va fatta, da parte di chi scrive, sulle possibili conseguenze ed i rischi di una tale (abbiamo visto possibile) pratica.

La soluzione può essere anche molto conveniente (specie per immobili in cui uno dei comproprietari abbia un reddito molto basso e gli altri invece si ritrovino aliquote sopra il 40%) ma va rilevato che:

1) L’interpretazione data dalla Commissione tributaria Provinciale è da alcuni considerata in contrasto con il principio stabilito dal Testo Unico delle imposte sui redditi (D.P.R. 22.12.1986 n° 917) che all’art. 26 comma 1 dispone: “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprieta’, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 30, per il periodo di imposta in cui si e’ verificato il possesso”.
ed al secondo comma prosegue “Nei casi di contitolarita’ della proprieta’ o altro diritto reale sull’immobile o di coesistenza di piu’ diritti reali su di esso il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto” ritenendo pertanto inammissibile tale principio (questa ad esempio l’interpretazione data dall’Uppi).

Il rischio pertanto che l’Agenzia delle Entrate possa, specie nel caso in cui si diffonda la pratica a seguito del risalto che si è dato alla predetta sentenza della Ctp, interpretare all’opposto di quanto fin qui visto l’imputazione del reddito in capo agli altri comproprietari è concreto, e nemmeno soccorrerebbe l’eventuale comproprietario che dovesse trovarsi in un simile contenzioso l’intepretazione della Cassazione (perchè a leggere con attenzione le sentenze sopra citate si ricava solo il principio che è pienamente valido il contratto stipulato da uno dei comproprietari, ma da qui a ritenere che la Suprema Corte abbia inteso imputare il reddito solo a quest’ultimo ce ne passa….)

2) d’altronde chi scegliesse, nonostante i rischi del punto 1, di optare per questo tipo di operazione (consapevole quindi dei rischi corsi) avrebbe certamente il vantaggio dato dal fatto che (a meno che non si diffonda a macchia d’olio tale tipo di prassi) è assai improbabile che L’Agenzia delle Entrate a fronte di un contratto registrato da un comproprietario possa andare a verificare che l’immobile è in realtà solo in comproprietà ed a contestare quindi agli altri comproprietari l’imputazione del relativo reddito.

Insomma un rischio, a parere di chi scrive, esiste, probabilmente piuttosto basso (specie dal punto di vista del mancato controllo), ma sempre di un rischio si parla, parlare di evasione o elusione non ha probabilmente senso, visto che è sufficiente, come sappiamo,  una diversa interpretazione di una norma per trasformare l’elusione in evasione e viceversa (e qui il rischio di una diversa intepretazione è contreto).

Ad ogni modo è certamente, un’opzione che in determinate condizioni potrà essere valutata, ma probabilmente non è, a parere di chi scrive, la migliore opzione possibile per giungere allo scopo di ridurre l’enorme peso del fisco sugli immobili a reddito.

E’ sufficiente, come abbiamo più volte insegnato e spiegato, uscire dal rigidissimo contratto di Locazione, per rientrare nel campo del principio dell’autonomia privata attraverso lo strumento dei contratti Atipici di godimento Immobiliare (si legga “Cosa sono i contratti Atipici o Innominatiper saperne di più) per riuscire ad ottenere risultati ben più interessanti dal punto di vista del risparmio fiscale (senza peraltro i rischi visti al punto 1) oltre che delle tutele legali e della flessibilità contrattuale.

In conclusione, qualunque sia la via scelta (rischiare o non rischiare, si legga a tal riguardo l’articolo “Affitto in nero gli errori più comuni e la tutela del Proprietario“) un proprietario immobiliare deve sapere che il contratto che va a concludere ha un enorme valore se solo si considera che anche un canone di soli 500 euro al mese, se rapportati agli anni di durata che una locazione può implicare, ha un valore reale di 6000 euro l’anno e quindi di Ben 48000 euro per otto anni (una locazione commerciale di dodici anni avrebbe un valore ben più alto), tenere ben a mente il reale valore del contratto che si va a concludere e gli immensi benefici che una giusta scelta contrattuale (in termini sia di tipologia che di redazione delle clausole e degli strumenti di tutela più efficaci ed opportuni) può portare in termini di guadagno fiscale ed economico ad evitare liti, sanzioni tributarie, morosità e scocciature di ogni tipo, dovrebbe indurre ogni proprietario di buon senso ad evitare il fai da te ed i suoi immensi danni (perdere la disponibilità di un immobile per anni, pagare sanzioni tributarie, pagare avvocati per sfrattare inquilini morosi, pagare tasse su canoni mai percepiti, pagare enormi tasse e non poter ricavare comunque reddito da un proprio bene patrimoniale, per citarne solo una parte) per rivolgersi ad un esperto che gli fornisca i più adeguati consigli per la propria tutela sia fiscale che contrattuale!!!

Quindi se cercate la miglior strategia per il vostro reddito immobiliare, rivolgetevi a noi per una consulenza – tenendo presente che  in sede di consulenza studiamo i singoli casi concreti e tutte le possibili soluzioni alternative, dalla più conveniente fiscalmente, a quella con la durata migliore, a quella con le maggiori garanzie di evitare la morosità, a quelle più semplici da adottare e Vi consigliamo quella che riteniamo possa offrirvi il miglior beneficio complessivo (possibilmente tutti questi risultati contemporaneamente)  nel Vostro caso concreto, fermo restando che di fronte a tutte le soluzioni differenti prospettate potrete sempre sceglierne una diversa, volendo, magari, puntare più su un aspetto che sull’altro (qualche proprietario preferisce puntare maggiormente sul risparmio fiscale, altri preferiscono soluzioni con minor durata o più semplici od economiche, resta una scelta soggettiva che soltanto avendo di fronte tutte le possibili scelte alternative, con i relativi pro e contro, che normalmente il proprietario ignora, può essere veramente ottimale).

Per approfondire la materia della tassazione immobiliare e degli strumenti legali per ridurla si cerchi su google la parola “tasse immobili” associata a “studioassociatoborselli” o a “dirittoimmobiliare.altervista.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

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Per vedere l’intervista dell’avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli sugli affitti in nero alla trasmissione “Di Martedì” del 28.2.2017 condotta da Giovanni Floris su La7 si visiti la pagina “Intervista La7

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