Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione

 

Opposizione all'esecuzione

Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione

OPPOSIZIONE ALL’ESECUZIONE E TUTELA DEL DIRITTO ALL’ABITAZIONE


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Affrontiamo oggi un tema, quello delle opposizioni, della tutela del debitore e delle tecniche dilatorie nel rispetto della procedura esecutiva anche al fine di bloccare o impedire del tutto la vendita all’asta, caro a molti italiani, i quali avendo contratto un mutuo  che non son riusciti ad onorare (la maggior parte dei casi di pignoramento immobiliare deriva da un mutuo, anche se il pignoramento può altresì  essere la conseguenza di altri tipi di debito) si son visti pignorare l’immobile in cui vivono e per il quale han fatto tanti sacrifici.

Chiaramente sopraggiunge lo sconforto, si pensa non ci sia più nulla da fare (dopo aver provato magari a trattare con banche che in una prima fase son spesso sorde, e pretendono tutto e subito….come se fosse cosi facile…), magari ci si rivolge ad un legale, e molti avvocati (probabilmente non espertissimi della materia) tendono a spiegare al cliente che c’è poco da fare, se il debito esiste ed è stato regolarmente contratto va pagato, se la banca non tratta, si arriverà all’asta ed a vedere venduto inesorabilmente il proprio immobile, ma è proprio così che stanno le cose? O il debitore esecutato ha ancora delle frecce al proprio arco e soprattutto dei motivi per difendersi?

A guardare i numeri si direbbe di no, che il debitore non può far nulla, ed infatti solo il 9% circa dei debitori esecutati prova a costituirsi ed a difendersi nel processo esecutivo contro il 91% che non lo fa.

Cosa dunque ha da guadagnare quella piccola fetta di debitori (il fatto di essere una minoranza costituisce un notevole vantaggio, come vedremo peraltro più avanti) che sceglie di difendersi?

La risposta è:

1)  Il rispetto dei propri diritti

2) Tempo

3) un creditore meno sicuro di arrivare in tempi relativamente brevi al pieno soddisfacimento delle proprie (non sempre) legittime pretese e quindi più disposto a trovare un accordo “equo”.

E’ utile fare una premessa prima di addentrarci nell’analisi dei tre punti appena descritti, va premesso cioè che il processo esecutivo è un processo a contraddittorio attenuato, che si svolge per tutelare l’interesse del creditore, ma va sottolineato pure che tale principio trova il suo limite in diversi principi Costituzionali, come quello di economia processuale e  del giusto processo anche alla luce dei principi di ragionevolezza, di economicità dei giudizi, che hanno spinto recentemente il nostro legislatore ad adottare sistemi ed istituti come la mediazione, atti a garantire attraverso quei principi,  non solo il miglior funzionamento del sistema giudiziario, ma altresì una migliore contemperazione degli interessi di tutte le parti attraverso un accordo che le soddisfi tutte, essendo costruito sulla base dei propri reciproci interessi e non a tutela ed in ragione di una sola di esse, ossia il creditore!!! E va altresì sottolineato pure che quel contraddittorio attenuato trova ormai un ulteriore limite grazie agli indirizzi giurisprudenziali delle Corti Europee che, facendo riferimento all’ar. 6 par. 1 della convenzione europea sui Diritti dell’Uomo, hanno più volte messo in evidenza la necessità che anche il processo esecutivo debba rispettare i principi dell’equo processo, e in tempi recentissimi con la sent. n. C-34/13 del 10.09.14 della Corte di Giustizia che ha testualmente affermato che ” Nel diritto dell’Unione, il diritto all’abitazione è un diritto fondamentale garantito dall’articolo 7 della Carta” e pertanto “Per quanto riguarda in particolare le conseguenze che comporta l’espulsione del consumatore e della famiglia dall’abitazione che costituisce la loro residenza principale, la Corte ha già sottolineato l’importanza, per il giudice competente, di emanare provvedimenti provvisori atti a sospendere un procedimento illegittimo di esecuzione ipotecaria o a bloccarlo, allorché la concessione di tali provvedimenti risulta necessaria per garantire l’effettività della tutela voluta dalla direttiva 93/13”, insomma i tempi cambiano e la tutela del debitore,che decida di difendersi,  specie in caso di abitazione familiare, non è affatto poi così attenuata (si legga anche a tale riguardo Esecuzione immobiliare: Corte di Giustizia Ue “il Giudice può ricalcolare gli interessi del mutuo”)!!!

Tornando all’analisi dei tre motivi per cui è opportuno difendersi, i primi due li tratteremo insieme perchè strettamente collegati;

infatti il rispetto dei propri diritti e della procedura implica automaticamente un allungamento, talvolta anche considerevole, dei tempi, e ciò perchè mentre un processo esecutivo in cui il creditore procede senza controparte, troverà solo un sommario controllo da parte del giudice a rallentarne la conclusione, laddove vi fossero irregolarità procedurali, al contrario un debitore con una adeguata difesa che esamini analiticamente ogni atto della procedura e la sua (spesso mancante) regolarità implicherà la reiterazione di atti precedentemente compiuti (in modo non del tutto regolare), e di conseguenza spesso la stessa procedura potrà fermarsi o regredire in molti casi fino al momento in cui era stato compiuto l’atto irregolare.

A) Tutto ciò potrà avvenire certamente in caso di irregolarità macroscopiche con i due classici rimedi dell’opposizione all’esecuzione (da proporre se il processo è iniziato ex art. 615 comma 2° c.p.c con ricorso al g.e.) e dell’opposizione agli atti esecutivi, (ex art 617 comma 2° c.p.c. da proporre nel termine perentorio di venti giorni), in tali casi di opposizione potrà, essendovi i presupposti, essere sospesa la procedura ex art 624 cpc (in caso di opposizione all’esecuzione ovvero che contesti il “se” dell’esecuzione stessa)o ex art 618 cpc (in caso di opposizione agli atti esecutivi che contesti solo la regolarità formale dei singoli atti del processo, e non gli stessi presupposti dello stesso) (per saperne di più sull’opposizione agli atti esecutivi si legga anche l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta”)

B) Ma potrà avvenire altresi nei frequentissimi casi in cui il mancato rispetto della rigida procedura, non sia così grave da implicare una opposizione, ma sia sufficiente per chiedere il rispetto o la reiterazione di un atto minore o di un termine che non sia rispettato ( si consideri ad esempio la disposizione contenuta nell’ 173 bis disp att. Cpc. che prevede a tutela delle parti e delle eventuali osservazioni , note o chiarimenti che le stesse possano presentare che: il consulente del giudice concluse le operazioni di stima,  deve redigere una relazione ed inviarne copia ai creditori concorrenti e al debitore “anche se non costituito” almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza per l’audizione delle parti. A loro volta, i creditori, almeno quindici giorni prima dell’udienza, possono depositare note alla relazione, cosi’ imponendo la partecipazione dell’esperto all’udienza affinché renda i chiarimenti necessari, tale disposizione poco conosciuta da avvocati e consulenti, non viene spesso rispettata, e la presenza dell’avvocato del debitore che la eccepisca potrà quantomeno consentire di ottenere un rinvio, anche di molti mesi, dell’udienza di comparizione delle parti), ora di termini di questo tipo, oltre che di regole procedurali da rispettare, ad esempio in tema di notifiche degli atti ai debitori (il tema delle notifiche è talmente complesso e quindi origine di tanti difetti che producono se contestati, il venir meno di una serie di atti, e di quelli ad essi conseguenti, che sarà oggetto di uno specifico articolo da parte nostra per indicare anche solo una minima parte delle irregolarità che può comportare) è piena l’intera procedura esecutiva, e pretenderne il rispetto da parte di un avvocato che conosca a fondo la procedura, implicherà non solo, la tutela di quei diritti del debitore che l’ordinamento vuole tutelare, e che non si capisce perchè dovrebbero cedere alla fretta, alla inaccortenza ed alla imperizia del creditore (in questo vale la pena di richiamare il tema che avevamo accennato, relativo al fatto che la scarsa propensione dei debitori a difendersi, facilita il compito a quel misero 9% che sceglie di farlo, infatti, è proprio l’assenza dei debitori nella stragrande maggioranza delle procedure che ha prodotto dei creditori che, poco abituati alle contestazioni, si sono adagiati in una spesso, sommaria conoscenza della procedura, che senza controparte è però nella maggioranza dei casi più che sufficiente, tutto ciò si aggiunga anche e soprattutto per il colpevole comportamento degli Istituti di Credito i quali, abituati ad una procedura “semplice”, hanno valutato di tagliare i costi legali al massimo, affidando a pochissimi legali un numero enorme di procedure, tagliando più che all’osso gli onorari, i legali fiduciari a questo punto, per avere margini di guadagno sono stati costretti ad affidarsi, a giovani avvocati o praticanti, economici, ma poco esperti e per di più oberati dal numero enorme di procedure da seguire, con la logica conseguenza che le procedure vengono seguite in modo inevitabilmente sommario ed approssimativo, a tutto vantaggio, come rilevavamo, di quei debitori che si difendano pretendendo il rispetto di quella più che complessa procedura), ma l’inevitabile rallentamento, a volte di diversi anni, dell’intera procedura (ed in alcuni casi limite, ma non del tutto infrequenti in un paese in cui gli abusi e le irregolarità, anche gravi,  in campo edilizio sono all’ordine del giorno, addirittura l’impossibilità assoluta alla fine di tutta la procedura esecutiva per il G.E. di pronunciare il decreto di trasferimento, con la conseguenza che il debitore, nonostante tutto, alla fine non perderà affatto la propria abitazione!!!)

C) altro elemento determinante, nell’ambito di una procedura, che una valida difesa deve perseguire nell’interesse del debitore e di quei diritti che abbiamo visto vanno tutelati al punto 1) è una Adeguata valutazione dell’Immobile da parte del consulente del Giudice (scriveremo un articolo anche su tale complesso argomento che tocca principi Costituzionali,  principi che, peraltro hanno indotto il legislatore ad una riforma, quella delle  L. 80/2005 e 263/2005, del processo esecutivo immobiliare,  che aveva  proprio lo scopo di eliminare il monopolio di fatto instaurato da cerchie ristrette di soggetti operanti in un’ottica speculativa, con l’assurdo paradosso che una valutazione non congrua ed adeguata possa,  sfavorire le parti del processo esecutivo ossia il debitore che ha contratto i debiti contando sui valori dei propri beni e i creditori che hanno concesso i crediti sul presupposto di quel valore e favorire ancora invece quelle ristrette cerchie di speculatori che a fronte di valutazioni non adeguate si accaparrano quei beni al di sotto del loro reale valore di mercato, infatti, mentre il meccanismo dei ribassi funziona ed ha sempre funzionato benissimo  non altrettanto può dirsi, al contrario, del sistema dell’incanto che dovrebbe favorire eventuali rialzi di beni messi all’asta ad un prezzo inferiore a quello che effettivamente è il loro valore di mercato. Tanto che la riforma ha previsto come prioritario il sistema di vendita senza incanto), valutazione che se da un lato può interessare relativamente a un creditore che potrebbe preferire realizzare una somma minore ma in tempi rapidi (magari consapevole di poter perseguire successivamente il debitore per altre vie per il residuo credito), è certamente FONDAMENTALE nell’interesse del debitore, che in primis non vedrà svalutato il suo immobile, e non si troverà in tempi rapidi fuori di casa e con ulteriore prezzo da pagare per non aver soddisfatto appieno il credito della Banca, ed in secondo luogo potrà guadagnare anche nella fase dell’asta molti anni, laddove fossero necessari diversi incanti (a distanza di molti mesi o anni l’uno dall’altro) con relativi eventuali ribassi del bene!!!

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Abbiamo dunque visto che  attraverso i punti 1) (il rispetto dei propri diritti) e 2) (il tempo che ne consegue direttamente) un debitore può già avere un ottimo motivo per scegliere di difendersi nella procedura a suo carico, infatti, se abita nell’immobile, già il solo guadagnare anni all’interno dello stesso, lo libererà dall’onere di pagare affitti in un’altra casa dove vivere con la sua famiglia, ma passiamo adesso al punto 3) della nostra analisi, che è la logica conseguenza dei punti 1 e 2 ossia come dicevamo “un creditore meno sicuro di arrivare in tempi relativamente brevi al pieno soddisfacimento delle proprie (non sempre) legittime pretese e quindi più disposto a trovare un accordo equo”.

Ora è abbastanza intuitivo capire come un creditore che in una prima fase, convinto di arrivare in tempi, relativamente brevi, e senza costi particolarmente sostenuti, ad una realizzazione del proprio credito era sostanzialmente “intrattabile”, pretendendo spesso l’impossibile (se un debitore arriva a non pagare delle rate mutuo è improbabile, per usare un eufemismo,  che possa saldare in tempi brevi importi che spesso per effetto di spese, interessi ecc. -e qui potremmo entrare nell’altro ampio discorso dei mutui a tassi usurari, che pure dopo la recentissima sentenza n. C-34/13 dello scorso 10 settembre della Corte di Giustizia della comunità Europea, diventano quelle clausole abusive per le quali è ormai legittimo chiedere la sospensione della stessa procedura esecutiva, discorso che però per la sua complessità ci riserviamo di trattare in una pubblicazione successiva- che  superano lo stesso importo inizialmente ricevuto), col trascorrere del tempo, con le complicazioni, con l’aumento dei costi conseguenti possa man mano ritenere quel credito sempre più deteriorato e di conseguenza accettare di rinunciare a fette anche molto consistenti dello stesso pur di realizzarne almeno una parte in tempi accettabili (in fondo le banche hanno sia strumenti contabili, come il mettere in passivo che può convenire anche a fini fiscali, che possibilità di guadagno anche rilevante delle cifre su cui riescano a mettere rapidamente le mani, per non parlare dei veri e propri aiuti da parte dello stato e della Bce su cui possono contare, per i quali può convenire alle stesse, a fronte di crediti deteriorati, incassare importi anche di 4-5 volte inferiori in tempi rapidi,) ed è così che può avvenire che la Banca decida di trattare a condizioni ben diverse col debitore, oppure, come anche frequentemente sta accadendo, decida di cedere, singoli o interi pacchetti di crediti deteriorati a società di recupero crediti, che acquisendo a prezzi tanto inferiori, e svolgendo  la propria attività proprio in un’ottica istituzionale di realizzazione, saranno ben più pronte, rapide e flessibili in una trattativa a condizioni enormemente inferiori a quelle inizialmente richieste (in alcuni casi si è arrivati a chiudere transazioni con cui il debitore ha saldato l’intero suo debito, cancellando ipoteche pignoramenti ed ogni altro suo debito, con importi pari ad un terzo di quelli inizialmente richiesti!!).

Chiarito a cosa e quanto serva difendersi in una procedura esecutiva immobiliare, ci si consenta, una rapidissima escursione dal campo prettamente giuridico a quello morale, per una conclusione a tema con l’ultima parte del titolo del presente studio, ossia “la tutela dell’abitazione”

Tutela questa che riconosciuta nei principi fondamentali dalla Corte di Giustizia Europea e rinvenibile in vari nostri stessi principi Costituzionali sarebbe compito dello Stato, specie in momenti di crisi economica che hanno da un lato svalutato gli immobili, e dall’altro posto i mutuatari nella condizione di non riuscire a far fronte senza colpa ai propri impegni, ma che in assenza di quello Stato, si ritiene, possa e debba essere trovata attraverso avvocati preparati e giudici avveduti che correggano molte delle storture che il legislatore non ha ancora provveduto del tutto ad eliminare, evitando , nell’interesse della collettività tutta, inutili svendite all’asta e favorendo al contrario  nuovi punti di incontro e di equilibrio tra le parti, rispetto a quelli originariamente previsti (perchè quando si contrasse un mutuo per immobili a prezzi e condizioni lontanissime da quelle attuali post crisi, l’errore fu si del debitore, ma fu altresì della Banca che quell’immobile e la concessione di quel mutuo valutò anch’essa erroneamente, e non si vede pertanto, stante la perdita di valore che han subito i proprietari e le nuove imposte, che per quella crisi, si son dovuti accollare, perchè oggi solo il debitore debba subire il danno derivante da quell’errore di entrambi) che le mutate condizioni del mercato rendono di impossibile realizzazione.

E a tal riguardo si legga anche l’articolo che abbiamo pubblicato sulla prestigiosa Rivista giuridico-economica Online “Forexinfo” dal titolo (una delle tante prestigiose riviste giuridico-economiche per le quali pubblichiamo articoli ed approfondimenti) dal Titolo:
L’aumento dei pignoramenti immobiliari e le possibili soluzioni legislative o processuali per salvare le case degli italiani sovraindebitati“.

Per l’attività di consulenza fiscale immobiliare, per ottenere il massimo reddito dal vosto immobile (si legga al riguardo “Quali imposte si pagano per il proprio immobile dato in Locazione, come ridurle“) non esitate a Contattarci per un Preventivo Gratuito (solo in caso sia valutato da noi possibile, come avviene nella maggioranza dei casi, un effettivo risparmio fiscale lo studio accetta di effettuare consulenze)

Per l’assistenza (per gli errori più frequentemente commessi dai proprietari nei contratti di locazione nel tentativo di evadere, senza le necessarie accortenze, il fisco si veda “Affitto in nero gli errori più comuni e la tutela del Proprietario“) e la stipula di contratti siamo domiciliati anche a Milano, Roma e Brescia, mentre per il contenzioso immobiliare (sfratti e pignoramenti immobiliari e le relative opposizioni in particolare) siamo domiciliati in tutti i capoluoghi di provincia, operando in tal modo su tutto il territorio nazionale.

(la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare, è consultabile a questo link Lo Studio – Avvocati dal 1880) cliccando Come Contattarci”

 

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