Pignoramento immobiliare costi, tempi, procedura e Soluzioni – Salvare casa


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Pignoramento Immobiliare

Pignoramento immobiliare costi, tempi, procedura e soluzioni– salvare casa

Il Pignoramento Immobiliare è spesso la conseguenza di un mutuo non pagato, per cui la Banca finisce col rivalersi sul bene.

Spesso in queste situazioni il proprietario non potendo pagare decide di non difendersi, ben consapevole di non avere altra scelta che subire l’esecuzione e quindi perdere l’immobile.

Questo in realtà si rivela un atteggiamento sbagliato, in quanto una adeguata difesa può consentire a quel proprietario di ottenere, sia il rispetto della procedura da parte del creditore pignorante, che soprattutto gli consente di prendere molto tempo, rendendo meno celere la procedura (si possono guadagnare anche diversi anni), e in tempi più lunghi , può accadere che una situazione di temporanea difficoltà economica venga risolta, che il mercato immobiliare cresca consentendo una transazione favorevole al proprietario che paghi in tal modo il proprio debito e ne abbia anche un guadagno, o nella peggiore delle ipotesi quel proprietario avrà a disposizione l’immobile pignorato in cui vivere per molti più anni di quanti riuscirebbe a mantenerlo senza difendersi (risparmiando in tal modo in quegli anni tutti i costi di un eventuale affitto di altro immobile).

Vediamo dunque ora, chiarito perchè è essenziale difendersi, quali sono i tempi (ordinari), i costi e la procedura che va seguita nel pignoramento immobiliare.

Il Pignoramento immobiliare comincia nella sua fase prodromica con la notifica del Precetto. Effettuata questa notifica il creditore avrà 90 giorni per notificare il Pignoramento Immobiliare (art 481 cpc).

La Notifica del Pignoramento immobiliare si effettua materialmente recandosi all’ufficio del competente Ufficiale Giudiziario dove si porta in visione al Preposto dell’ufficio il titolo esecutivo  ed il  precetto.  (il Preposto deve controllare la regolarità delle notifiche e il rispetto dei termini di 90 giorni dalla notifica del precetto – si  ricordi che il termine non resta sospeso durante la feriale in quanto il precetto è considerato dalla giurisprudenza un atto di natura sostanziale e non processuale).

Con titolo esecutivo e precetto si portano originale dell’atto di pignoramento, una copia uso trascrizione su cui va apposta una marca da bollo e tante copie per quanti sono i soggetti pignorati, una volta che il preposto ha controllato il tutto si consegnano gli atti all’ufficio competente dove pagati i costi del pignoramento si avvia la procedura di notifica e conservata la ricevuta si ritorna dopo 10 giorni per verificare il buon fine della notifica e ritirare la copia uso trascrizione debitamente notificata.

Il passo successivo consiste nella  redazione della nota di trascrizione su supporto informatico ed il dischetto andrà portato alla conservatoria dei registri immobiliari  ( la conservatoria chiederà di prendere visione di  titolo e precetto ) con la nota su supporto informatico e su supporto cartaceo.

Presentando dunque in conservatoria la nota di trascrizione unitamente alla copia del pignoramento uso trascrizione debitamente notificata, una domanda ed il modello F23 ( l’ufficio stesso deve fornire i codici e l’importo da pagare) pagato, la conservatoria rilascerà  il modello 68 bis attestante l’avvenuto pagamento.

Trascorsi alcuni giorni ci si potrà recare nuovamente in conservatoria con il modello 68 bis a ritirare la nota di trascrizione così effettuata (tra la data di notifica del pignoramento che si evince sulla copia uso trascrizione notificata, e la presentazione alla conservatoria ai soli effetti della sanzione di 12,91 euro c’è un termine di 30 giorni).

[Entro 5 giorni dal pignoramento (termine ordinatorio) titolo e precetto vanno depositati nella cancelleria dell’ufficio esecuzioni del competente Tribunale (l’ufficiale giudiziario provvede a depositarvi l’originale notificato formando il fascicolo dell’esecuzione) dove poi sarà depositata anche la nota di trascrizione.] Tale norma è cambiata a seguito della recentissima riforma della Giustizia avvenuta col dl 132/2014 convertito nella legge 162 del 10.11.2014, la riforma dell’art 557 cpc prevede ora che “il creditore pignorante deve depositare nella cancelleria…la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, del pignoramento e della nota di trascrizione entro 15 gg dalla consegna , da parte dell’ufficiale giudiziario, dell’atto di pignoramento, in mancanza il pignoramento perde efficacia (dunque il termine diventa ora si 15 gg ma perentorio!!)

A questo punto si deve procedere all’iscrizione a ruolo.

Per iscrivere a ruolo si va alla competente sezione esecuzioni del Tribunale, e nella pandetta alfabetica col nome della parte convenuta si ottiene il numero di ruolo e il giudice dell’esecuzione, con lo stesso  numero di ruolo si prende  il fascicolo e con ruolo, una marca da bollo oltre alla nota di iscrizione espropriazioni si iscrive, (quando si iscriveva andava depositato altresì il ricorso contenente l’istanza di vendita, ovviamente la modifica avvenuta col dl 132/2014 dell’iscrizione, che deve avvenire nei 15 giorni, contro i 90 per l’istanza di vendita, ha cambiato quest’aspetto della procedura)(il termine per l’istanza di vendita sarà per le procedure iniziate dopo il 27 giugno 2015 di soli 45 giorni, come si vedrà più avavti)

A questo punto si prepara il fascicolo di parte.

All’atto della iscrizione a ruolo a seguito della modifica avvenuta con la L.  162/2014 si devono ora necessariamente  depositare titolo e precetto  ( prima ci ci si poteva riservare di depositarli in un secondo momento).

(n.b. In caso di cancellazione della procedura, se il giudice nell’ordinanza non autorizza il ritiro dei titoli presentare istanza allo stesso per il ritiro del titolo esecutivo previo rilascio, in sostituzione, di copia conforme al fine di ricominciare la procedura)

L’istanza di assegnazione o di vendita non può essere proposta se non decorsi 10 giorni dal pignoramento (art 501 cpc).

Il pignoramento perde efficacia quando dal suo compimento sono trascorsi 90 giorni senza che sia stata chiesta l’assegnazione o la vendita (art 497 cpc). (n.b. la data di notifica del pignoramento si evince anche dalla nota di trascrizione – i 90 giorni restano sospesi durante la feriale)(tale termine è stato dimezzato a 45 giorni dal dl 83/2015 convertito in legge 132/2015 per le procedure iniziate successivamente al 27 giugno 2015)

Dal momento del deposito del ricorso (art 567 2 comma cpc) contenente l’istanza di vendita (che dal 2015 come abbiamo visto non coincide più con l’iscrizione a ruolo)  il fascicolo resta x 120  giorni (anche tale termine è stato dimezzato a 60 giorni dal dl 83/2015 convertito in legge 132/2015 per le procedure iniziate successivamente al 27 giugno 2015) tra gli incompleti in attesa che vengano depositati tutti i documenti necessari (nota di trascrizione relazione notarile certificato di matrimonio altri creditori iscritti ecc.), trascorsi i 120 (60) giorni senza che il fascicolo sia completato viene cancellato dal ruolo, altrimenti va per esame al giudice il quale controlla la completezza dei documenti e si va a controllare dopo un mesetto se dall’esame del giudice è tutto a posto e ha fissato l’udienza di comparizione. La cancelleria provvederà comunque a notificare al procuratore il decreto del giudice dell’esecuzione che dispone le pubblicità dell’istanza di vendita e fissa l’udienza per l’audizione delle parti e degli altri interessati anche ai fini dell’eventuale delega al professionista per la vendita dell’immobile pignorato.

Successivamente il creditore pignorante deve ai sensi dell’art. 498 cpc notificare agli altri creditori iscritti l’apposito atto di “Avviso ai creditori iscritti ex art 498 cpc”, tale notifica che il codice dice debba avvenire entro 5 giorni dal pignoramento in realtà deve essere fatta solo un po’ di tempo prima dell’udienza fissata dal giudice per dar modo ai creditori iscritti di intervenire.

Una volta notificato l’avviso deve essere depositato in cancelleria prima dell’udienza per l’audizione delle parti.

Entro 30 giorni ( tale termine è stato dimezzato a 15 giorni dal dl 83/2015 convertito in legge 132/2015 anche per le procedure pendenti al 27 giugno 2015) dal completamento della documentazione a norma dell’art. 569 cpc il GE nomina l’esperto convocandolo per il giuramento (per approfondimenti sul ruolo dell’esperto, sulla perizia di stima e sui vantaggi che una più elevata valutazione dell’immobile, può dare al debitore e come ottenerla, si legga Il Ruolo dell’Esperto (Consulente Tecnico d’Ufficio) Nell’Esecuzione Immobiliare” )

All’udienza (ex art. 569) per l’audizione delle parti si controlla se la comunicazione dell’udienza notificata alle parti sia andata a buon fine e  se il ctu ( o l’avvocato del debitore quando questi si sia costituito) non presenta istanza di proroga si chiede che il giudice ordini la vendita (l’avvocato del debitore costituito può anche proporre opposizione all’esecuzione, oltre che chiedere di rinviare l’ordinanza di vendita per vari motivi che vanno dalla regolarità della procedura e delle notifiche a possibili trattative in atto, oltre che naturalmente a varie problematiche che possano investire un mutuo a tassi usurari, si legga a tal proposito anche Esecuzione immobiliare: Corte di Giustizia Ue “il Giudice può ricalcolare gli interessi del mutuo”). A questo punto il G.E. può riservarsi o provvedere immediatamente, se non ha già provveduto com’è prassi in molti tribunali, alla delega al professionista che viene contestualmente nominato custode giudiziario ed incaricato con allegata ordinanza di provvedere alla vendita del bene (nell’ordinanza vi sono le istruzioni x il professionista e le prescrizioni per il creditore procedente che normalmente deve nei venti giorni versare un anticipo al professionista delegato e nei trenta giorni notificare l’ordinanza ai creditori iscritti non intervenuti) . Successivamente  deve essere comunicato alle parti l’avviso di vendita immobiliare (con la data dell’asta) da parte del professionista delegato.

Per approfondire la direttiva mutui 2014/17/UE del 4 febbraio 2014 dell’Unione Europea che impone agli stati membri di predisporre le opportune misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato si legga La direttiva mutui dell’UE e le misure per ottenere il miglior prezzo dall’immobile pignorato

Nell’ultima fase dopo la vendita si realizzano  il progetto di distribuzione,ed a seguire  l’udienza x assegnazione delle somme,  l’approvazione del progetto di distribuzione  dal G.E.  con relative notifiche ai debitori, ed infine abbiamo l’emissione dei mandati di pagamento da parte dell’ufficio addetto del tribunale  che si controlla nella relativa pandetta a nome del debitore.

I tempi della procedura possono variare da un minimo di 18-24 mesi a una media di 5-6 anni fino a tempi che in alcuni casi possono raggiungere e superare i 15 anni, una adeguata difesa del debitore può certamente ottenere un cospicuo allungamento dei tempi, che come dicevamo presenta indiscutibili vantaggi per il debitore (non foss’altro perchè evita di dover locare altro immobile per vivere) che in alcune situazioni può persino arrivare a non perdere l’immobile o a trarne un inatteso profitto dalla vendita o transazione (si legga a tale riguardo Opposizione all’esecuzione immobiliare, il rispetto della procedura e la tutela del diritto all’abitazione) .

 

Se volete saperne di più sul pignoramento immobiliare e su come evitarlo leggete il nostro articolo su Forexinfo (una delle tante prestigiose riviste giuridico-economiche per le quali pubblichiamo articoli ed approfondimenti) dal Titolo: L’aumento dei pignoramenti immobiliari e le possibili soluzioni legislative o processuali per salvare le case degli italiani sovraindebitati” , oppure sul sito ufficiale dello Studio d’Ambrosio Borselli (www.studioassocialtoborselli.it)  si legga Perchè il Dl 59/16 (cd Decreto Salva Banche) si rivelerà un fallimento- Le possibili soluzioni per salvare le case dei debitori“.

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento e sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012

Per saperne di più sull’opposizione agli atti esecutivi si legga anche l’Opposizione agli atti esecutivi, come e quando va proposta” Chi volesse un modello di opposizione agli atti esecutivi legga l’articolo opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento o per prelevare il Modello clicchi Qui

Chi fosse soltanto comproprietario del bene pignorato e volesse sapere come tutelare se stesso e gli altri comproprietari (spesso dei familiari) sfruttando a proprio favore la contitolarità del bene legga Espropriazione dei beni in comproprietà, tutela del debitore esecutato .

Per saperne di più sulla vendita senza incanto si legga La vendita senza incanto”

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “dirittoimmobiliare.altervista.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

Se avete una procedura in atto e volete sapere nello specifico tempi che potreste guadagnare, altri benefici conseguibili e costi di eventuali difese o consulenze (laddove non fosse necessaria una costituzione in giudizio ma fosse sufficiente la presenza della parte alle udienze effettuiamo consulenze in cui indichiamo tutto quel che la parte deve sapere per incidere a proprio vantaggio nel giudizio in corso) da parte nostra non esitate a contattarci (La lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare è consultabile cliccando Lo Studio – Avvocati dal 1880, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi“, per contattarci si visiti la pagina “Diventa Cliente- Contattaci)

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