Il contratto di Locazione tutele contrattuali, come aumentarle

Abbiamo visto come le tutele contrattuali del contratto di Locazione siano estremamente limitate, in special modo per quanto concerne il locatore che si trova spesso di fronte a norme imperative che gli impediscono di tutelare contrattualmente i propri interessi specifici senza incorrere nella nullità delle stesse. Il proprietario Locatore, insomma, non solo è vessato dallo stato che pretende un introito fiscale dalle locazioni che è di gran lunga superiore a quello che viene richiesto nei casi di compravendita, per restare nel campo immobiliare, oppure nei casi di attività mobiliari possedute da un cittadino, ma riceve una tutela contrattuale limitata e soprattutto molto rigida nell’impossibilità di derogare contrattualmente a norme cogenti.

Compito dell’operatore giuridico è allora quello di delineare un contratto che, rimanendo nell’ambito della validità delle proprie clausole, riesca ad ottenere il massimo delle tutele e della flessibilità contrattuale. Essenziale in tal senso è un’opera di ermeneutica giurisprudenziale che al di la delle rigidità legislative che abbiamo visto caratterizzare il contratto di locazione sappia cogliere gli elementi contrattuali che possono essere inseriti a tutela delle parti senza correre il rischio di vederli annullare da un giudice in un secondo momento.

Ecco allora che da una recente sentenza è emersa la validità della clausola contrattuale che escludesse il rinnovo tacito per le scadenze successive alla prima, esonerando il locatore dall’invio della raccomandata di disdetta.

In particolere il giudice scrive che “va invero riconosciuta alle parti la facoltà, nello stipulare il contratto di locazione, di disporre sui modi della cessazione del rapporto, essendo l’efficacia dell’atto di disdetta correlata solo alla sua efficacia notificativa (ovvero alla sua idoneità ad assicurare l’effettiva conoscenza, da parte dell’inquilino, della futura cessazione del rapporto alla sua scadenza). In mancanza di un divieto formale, ovvero di contrasto con gli assetti di interesse tutelati dalla legislazione speciale, appare infondata l’asserzione che postuli una disdetta necessariamente successiva al perfezionamento del contratto

per approfondimenti sulla sentenza si legga http://www.diritto24.ilsole24ore.com/civile/immobili/primiPiani/2011/05/la-clausola-di-non-rinnovo-alla-seconda-scadenza-della-locazione.html

Concludiamo con una osservazione di carattere generale sui contratti di locazione, che per le loro caratteristiche particolarmente svaforevoli (oltre che per fiscalità eccessiva) alla libertà contrattuale delle parti, in particolar modo al proprietario locatore, dovrebbero più di altre tipologie di contratto essere oggetto di un’attento studio ed analisi giurisprudenziale per ottenerne una formulazione che consenta un risultato più vicino alle esigenze dei contraenti ed invece troppo spesso sono al contrario oggetto di contrattazioni superficiali, ricavate da modelli standard che non offrono alcuna tutela specifica relazionata alla specificità del caso concreto finendo col generare la più alta litigiosità successiva con i danni econimici che ne conseguono!!!

A questo punto la buona notizia è che il contratto di locazione non è l’unico strumento contrattuale previsto dalla legge per mettere a reddito il proprio immobile dandone il possesso ad un altro soggetto. E che gli altri tipi contrattuali pur essendo perfettamente legali, sono molto meno diffusi della locazione ed anche per questo molto più economici fiscalmente, consentendo di ridurre notevolmente l’IMU e l’IRPEF quando si tratti di uso abitativo, e la sola IRPEF (ma in misura ancora più rilevante)  quando si tratti di uso commerciale. Tutto ciò almeno fino a quando queste normative più favorevoli non diventeranno di uso comune e quindi verranno modificate per non intaccare il fabbisogno fiscale dello stato!!! (fermo restando che i contratti già conclusi al tempo di una futura modifica non potranno subire aumenti fiscali)

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